Как купить или продать квартиру дистанционно, не приезжая в город сделки
Короткий ответ
Провести сделку полностью удалённо можно тремя разными способами: через двух нотариусов в разных городах, через электронную регистрацию с усиленной квалифицированной подписью или через представителя по доверенности. Это не одно и то же: уровень защиты у них принципиально разный, а доверенность — самый рискованный вариант из трёх. Главная техническая ловушка — отметка в ЕГРН, без которой Росреестр по умолчанию отклоняет электронные заявления.
Три механизма, а не один
Слово «дистанционно» скрывает три несвязанные процедуры. Люди обычно знают только про доверенность и считают, что других вариантов нет. Это дороже всего обходится именно тем, кто так думает.
| Кто подписывает | Защита | Сложность | |
|---|---|---|---|
| Два нотариуса | вы лично, у нотариуса в своём городе | Максимальная | Средняя |
| Электронная регистрация | вы лично, своей УКЭП | Средняя | Требует подготовки |
| Доверенность | представитель вместо вас | Низкая | Простая |
Обратите внимание: в первых двух вариантах документ подписываете вы сами. Никто не действует от вашего имени. Именно это и отличает их от доверенности.
Способ 1. Сделка через двух нотариусов
Самый защищённый вариант и при этом наименее известный.
Как это работает
Договор удостоверяется двумя нотариусами одновременно. Один находится в городе, где расположена квартира, второй — там, где находитесь вы. Как минимум один из нотариусов обязан работать в регионе нахождения объекта.
В назначенный день и час каждая сторона приходит к своему нотариусу. Нотариусы соединяются между собой по защищённым каналам видеосвязи и ведут сделку синхронно.
Подписи ставятся дважды: электронная на общем экземпляре договора и собственноручная на бумажном, который остаётся на хранении у того нотариуса, к которому вы пришли.
Почему это лучший вариант для дальней сделки
- Вы подписываете сами. Никакой доверенности, никакого представителя, никакого риска, что от вашего имени сделают не то.
- Нотариус устанавливает личность и проверяет дееспособность обеих сторон, каждый со своей стороны.
- Договор проходит правовую проверку до подписания.
- Отметка в ЕГРН о согласии на электронные заявления не требуется, если документы подаёт нотариус. Это снимает главную техническую проблему, о которой ниже.
- Показания нотариуса весят в суде больше любых свидетельств, если сделку впоследствии попытаются оспорить.
Стоимость выше, чем при простой письменной форме. На межрегиональной сделке эта разница обычно меньше стоимости двух перелётов.
Способ 2. Электронная регистрация
Стороны подписывают документы усиленной квалифицированной электронной подписью, и заявление уходит в Росреестр онлайн. Регистрация занимает от одного до трёх рабочих дней, в отдельных регионах — несколько часов.
Главная ловушка: отметка в ЕГРН
Вот то, обо что спотыкаются чаще всего.
По общему правилу Росреестр не принимает электронные заявления о переходе права от физических лиц. Если собственник заранее не подал заявление о согласии на такой порядок и в ЕГРН нет соответствующей записи, документы, присланные онлайн, будут отклонены.
Норма появилась как защита: после случаев мошенничества с чужими электронными подписями законодатель закрыл возможность переоформить квартиру онлайн без ведома владельца. Работает она хорошо, но с побочным эффектом: собственник, который сам хочет продать квартиру дистанционно, обнаруживает блокировку в последний момент.
Что делать: подать заявление о внесении записи заранее, до выхода на сделку. Через МФЦ или личный кабинет Росреестра.
Исключения из общего правила предусмотрены статьёй 36.2 закона о государственной регистрации недвижимости. Основное — подача документов нотариусом. Закон также допускает подачу сторонами договора с использованием УКЭП при идентификации через государственную биометрическую систему.
Вторая отметка, о которой забывают
Существует ещё одна запись, и её путают с первой: отметка о невозможности регистрации без личного участия правообладателя. Многие вносят её как защиту от мошенников и через год не помнят об этом.
Она блокирует любые сделки через представителя. Если планируете действовать по доверенности, эту отметку придётся снять, а снять её может только сам собственник.
Проверьте обе записи в выписке ЕГРН до того, как начнёте что-либо планировать.
Где взять УКЭП
Квалифицированная подпись физического лица оформляется в аккредитованном удостоверяющем центре. Это занимает время и требует личной явки для идентификации, так что закладывайте несколько дней. Подпись из банковского приложения для сделок с недвижимостью, как правило, не подходит: нужна именно квалифицированная.
Способ 3. Доверенность
Самый простой и самый опасный.
Вы оформляете нотариальную доверенность на человека, который проводит сделку за вас. Он подписывает договор, подаёт документы, получает или передаёт деньги, если вы дали такие полномочия.
Почему это плохой вариант
Вы теряете контроль над сделкой. Представитель действует от вашего имени, и любые его действия в рамках доверенности считаются вашими.
Доверенность вызывает подозрения у второй стороны. Как я писал в разборе оспаривания сделок, сделка через представителя без прямого контакта с собственником — один из красных флагов для покупателя. Часть покупателей просто откажется.
Генеральная доверенность для недвижимости не подходит. В ней слишком много обобщающих формулировок, и она даёт представителю больше, чем нужно. Если без доверенности не обойтись, она должна быть специальной: конкретный объект, конкретные полномочия, срок, запрет на получение денег, если вы этого не хотите.
Отметка о невозможности регистрации без личного участия делает доверенность бесполезной, пока вы её не снимете.
Когда доверенность оправдана
Когда других вариантов нет: вы за границей и не можете организовать нотариальную видеосделку, либо состояние здоровья не позволяет явиться никуда.
Доверять при этом стоит только тому, кому вы доверили бы саму квартиру. Формально доверенность и означает ровно это.
Что нельзя сделать удалённо
Честный список ограничений.
Осмотреть квартиру по-настоящему. Видеосвязь показывает планировку и состояние стен. Она не передаёт запах сырости, слышимость соседей, состояние подъезда, что происходит во дворе вечером, как выглядит район в будний день утром.
Оценить окружение. Вид из окна на видео и вид из окна вживую — разные впечатления. Шум магистрали в кадр не попадает.
Почувствовать продавца. Многое считывается в живом разговоре и не считывается через экран.
Вывод не в том, что дистанционно покупать нельзя. Вывод в том, что эти три вещи нужно кому-то делегировать: специалисту, который приедет на объект вместо вас, или человеку, которому вы доверяете, в том городе.
Отдельно отмечу: новостройку дистанционно покупать заметно проще, чем вторичку. Структура сделки прозрачнее, юридических рисков меньше, электронные сервисы у застройщиков отлажены. На вторичном рынке удалённая покупка требует куда более серьёзной проверки.
Как проверить объект, если не можете приехать
- Видеоосмотр в реальном времени, а не присланная запись. Просите показать то, что вы называете сами: санузел, вид из каждого окна, подъезд, лестничную площадку, вход в дом со двора.
- Панорамы и спутниковые снимки района, желательно разных лет: видно, что построили рядом.
- Выезд представителя на объект. Специалист с фотоотчётом по вашему списку.
- Чаты жителей дома в мессенджерах: там обсуждают протечки, УК и соседей.
- Полная юридическая проверка продавца и объекта по открытым реестрам. При дистанционной сделке она критичнее, чем при обычной: вы лишены возможности заметить странности лично.
Если вы за границей
Отдельная ситуация со своими сложностями.
Доверенность оформляется в консульстве России. Требуется личная явка, удалённо консульская доверенность не делается.
Оригинал нужно доставить в Россию. Почта идёт долго и не везде надёжно, передача через знакомых — вопрос доверия и сроков. Закладывайте на это недели, а не дни.
Доверенность, оформленная у иностранного нотариуса, требует апостиля и нотариального перевода. Это дополнительное время и дополнительные точки отказа.
Проверьте налоговый статус. Ставка НДФЛ при продаже недвижимости зависит от того, являетесь ли вы налоговым резидентом России. Считать это нужно до сделки, а не после.
Расчёты на расстоянии
Общее правило: деньги двигаются только через банковский инструмент с прописанными условиями раскрытия.
Аккредитив, банковская ячейка с описью или депозит нотариуса. Условие раскрытия — состоявшаяся регистрация перехода права.
Чего делать нельзя ни при каких обстоятельствах: переводить предоплату на карту незнакомому человеку, отдавать наличные представителю без документов, соглашаться на расчёт после регистрации без гарантий.
При дистанционной сделке соблазн упростить расчёты особенно велик, потому что все процедуры и так удалённые. Именно здесь и происходит большинство потерь.
Красные флаги дистанционной сделки
- Продавец отказывается от видеоосмотра в реальном времени и присылает только записанное видео.
- Торопит с авансом до того, как вы увидели документы.
- Не выходит на прямой контакт, всё ведёт представитель.
- Предлагает перевести деньги на карту.
- Отказывается от нотариальной формы, хотя вы её просите.
- Квартира заметно дешевле сопоставимых в том же районе, а объяснения нет.
- Не даёт выписку ЕГРН и просит поверить на слово.
- Настаивает на генеральной доверенности с вашей стороны.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру, не приезжая в город?
Да, тремя способами: через двух нотариусов в разных городах, через электронную регистрацию с усиленной квалифицированной подписью или через представителя по доверенности. Первые два защищённее, потому что вы подписываете документы сами. Дистанционно проще покупать новостройку, чем квартиру на вторичном рынке.
Как проходит сделка через двух нотариусов?
Договор удостоверяется двумя нотариусами одновременно: один в городе нахождения квартиры, второй по месту вашего пребывания. Стороны приходят каждый к своему нотариусу, нотариусы соединяются по защищённым каналам видеосвязи. Подписи ставятся электронно на общем экземпляре и собственноручно на бумажном, который хранится у вашего нотариуса.
Почему Росреестр отклоняет электронные документы?
По общему правилу электронные заявления о переходе права от физических лиц не принимаются, если собственник заранее не подал заявление о согласии и в ЕГРН нет соответствующей записи. Норма защищает от мошенничества с чужими электронными подписями. Заявление подаётся через МФЦ или личный кабинет Росреестра заранее.
Нужна ли отметка в ЕГРН, если сделку ведёт нотариус?
Нет. Статья 36.2 закона о государственной регистрации недвижимости предусматривает исключения, основное из которых — подача документов нотариусом. Это одна из причин, по которой нотариальная форма удобнее для дистанционных сделок.
Опасно ли покупать квартиру по доверенности?
Это самый рискованный из трёх вариантов. Представитель действует от вашего имени, и его действия считаются вашими. Кроме того, доверенность со стороны продавца настораживает покупателей и может осложнить последующую перепродажу. Генеральная доверенность для сделок с недвижимостью не подходит, нужна специальная.
Как продать квартиру в России, находясь за границей?
Через доверенность, оформленную в консульстве России с личной явкой, либо через нотариальную видеосделку, если есть техническая возможность. Оригинал консульской доверенности нужно доставить в Россию, на это уходят недели. Отдельно проверьте свой налоговый статус: ставка НДФЛ зависит от налогового резидентства.
Где получить электронную подпись для сделки?
В аккредитованном удостоверяющем центре. Требуется личная явка для идентификации, оформление занимает несколько дней. Нужна именно усиленная квалифицированная подпись; подписи из банковских приложений для регистрации перехода права обычно не подходят.
Сколько занимает электронная регистрация сделки?
От одного до трёх рабочих дней, в отдельных регионах несколько часов. Это заметно быстрее подачи через МФЦ. При этом время на подготовку — получение подписи, внесение записи в ЕГРН — нужно закладывать отдельно, и его обычно больше, чем самой регистрации.
Итог
Дистанционная сделка возможна и давно перестала быть экзотикой. Разница между спокойной сделкой и потерей денег определяется выбором механизма.
- По умолчанию выбирайте нотариальную видеосделку. Вы подписываете сами, личность и дееспособность проверены, отметка в ЕГРН не нужна, документы проходят правовую проверку.
- Электронная регистрация подходит, если готовы заранее получить УКЭП и внести запись в ЕГРН.
- Доверенность оставляйте на случай, когда других вариантов нет, и делайте её специальной, а не генеральной.
- Проверьте обе отметки в ЕГРН заранее. Одна разрешает электронные заявления, вторая запрещает сделки без личного участия. Работают они в противоположные стороны.
- Осмотр и проверку объекта делегируйте человеку на месте. Это единственная часть сделки, которую экран не заменяет.
- Деньги двигайте только через аккредитив, ячейку или депозит нотариуса.
Проведём сделку в вашем городе, пока вы в своём
Работаем в 16 городах от Москвы до Красноярска. Выезжаем на объект вместо вас, проверяем продавца и документы, организуем нотариальную видеосделку и расчёты через банк.
Читайте также
- Могут ли отобрать купленную квартиру и как этого не допустить — почему доверенность настораживает покупателя
- Как продать квартиру и купить новую: четыре способа и их цена — если переезд ещё и в другой город
- Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке — новостройку удалённо брать проще
- Как понять, будет ли квартира ликвидной при последующей продаже — проверка на расстоянии критичнее обычной
Источники
- Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 36.2 — КонсультантПлюс
- Удостоверение дистанционных сделок с недвижимостью — Федеральная нотариальная палата
- Электронная регистрация права собственности: как это работает — Домклик
- Электронная регистрация сделок с недвижимостью в Росреестре — Контур.Недвижимость
- Покупка квартиры в другом городе без поездки: способы, оформление и риски — Унистрой
- Как оформить доверенность за границей. Сделки с релокантами — Циан
- Как продать квартиру, находясь за границей, по доверенности — H-Cons
Материал носит информационный характер. Порядок совершения нотариальных действий, тарифы и требования удостоверяющих центров устанавливаются нормативными актами и могут отличаться. Налоговые последствия сделки зависят от вашего резидентства и требуют отдельного расчёта.