Продажа квартиры через нотариуса: когда обязательно, сколько стоит и зачем он нужен

Короткий ответ

Продажа квартиры через нотариуса обязательна, если вы продаёте долю, если собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный и если квартиру передают по договору ренты. Когда квартиру целиком продаёт один взрослый дееспособный собственник или все совладельцы одним договором, достаточно простой письменной формы. Нотариус берёт федеральный и региональный тарифы: при обязательной форме федеральная часть составляет 0,5% суммы договора, но не больше 20 000 ₽, региональная в Москве на 2026 год равна 10 000 ₽. Взамен нотариус проверяет сделку, в тот же день подаёт документы в Росреестр и может провести расчёт через свой депозит.

Когда нотариус обязателен

Нотариус обязателен, когда нотариальную форму требует закон или когда стороны сами договорились удостоверить сделку, например в предварительном договоре (пункт 2 статьи 163 ГК). Если обязательную форму не соблюсти, сделка ничтожна (пункт 3 статьи 163 ГК). При продаже квартиры закон требует нотариуса в трёх ситуациях.

1. Вы продаёте долю. «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению» (часть 1.1 статьи 42 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Правило касается продажи доли и постороннему человеку, и другому совладельцу.
2. Собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Нотариус удостоверяет «сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным», а также сделки с недвижимостью «на условиях опеки» (часть 2 статьи 54 закона 218-ФЗ). Правило действует, даже если ребёнку принадлежит только доля. До сделки нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статьи 28 и 37 ГК). Порядок разобран в статье как продать квартиру, если собственник — ребёнок.
3. Квартиру передают по договору ренты. «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению» (статья 584 ГК). Это касается и пожизненного содержания с иждивением: закон считает его видом пожизненной ренты (пункт 2 статьи 583 ГК).

Когда можно без нотариуса

Без нотариуса договор купли-продажи квартиры заключают в простой письменной форме, «путем составления одного документа, подписанного сторонами» (статья 550 ГК). Так можно продать квартиру, если:

• квартиру целиком продаёт один взрослый дееспособный собственник;
• все совладельцы продают свои доли одному покупателю по одному договору. Это прямое исключение из правила о долях (пункт 1 части 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ), и оно сохранилось в редакции закона на сентябрь 2026 года. Если одна из долей принадлежит ребёнку или ограниченно дееспособному, нотариус всё равно нужен;
• квартира в совместной собственности супругов, и её продают оба супруга.

Но и без нотариальной сделки часть документов удостоверяет нотариус:

• Согласие супруга на продажу общей квартиры (пункт 3 статьи 35 СК). Когда оно нужно, разобрано в статье о согласии супруга на продажу квартиры.
• Доверенность, если за вас подписывает представитель: доверенность на распоряжение зарегистрированными правами «должна быть нотариально удостоверена» (пункт 1 статьи 185.1 ГК). Как её составить, разобрано в статье как продать квартиру по доверенности.

Договор в простой письменной форме регистрируют за 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и за 9 рабочих дней через МФЦ (пункты 1 и 2 части 1 статьи 16 закона 218-ФЗ). Пошаговый порядок есть в статье как продать квартиру без риэлтора.

Не путайте продажу с дарением: договор дарения недвижимости между гражданами всегда удостоверяет нотариус (пункт 3 статьи 574 ГК).

Сколько стоит нотариальная сделка

Стоимость нотариальной сделки складывается из единого нотариального тарифа и госпошлины за регистрацию права. Единый тариф состоит из федеральной и региональной частей (статья 22 Основ законодательства о нотариате). До 1 октября 2023 года вместо региональной части нотариусы брали плату за услуги правового и технического характера, затем её заменил региональный тариф (Федеральный закон № 588-ФЗ).

Федеральный тариф зависит от того, обязательна ли нотариальная форма:

• обязательна (доля, ребёнок, ограниченно дееспособный, рента): 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК);
• добровольна, покупатель не родственник: 3 000 ₽ плюс 0,4% суммы для сделок до 1 000 000 ₽; 7 000 ₽ плюс 0,2% суммы сверх 1 000 000 ₽ для сделок до 10 000 000 ₽; 25 000 ₽ плюс 0,1% суммы сверх 10 000 000 ₽, но не более 100 000 ₽ за жильё (подпункт 1 пункта 1 статьи 22.1 Основ);
• добровольна, продаёте супругу, родителям, детям или внукам: 3 000 ₽ плюс 0,2% суммы для сделок до 10 000 000 ₽.

При добровольной форме тариф считают от кадастровой стоимости, если цена в договоре ниже неё (статья 22.1 Основ).

Региональный тариф каждый год утверждает нотариальная палата региона в пределах, установленных Федеральной нотариальной палатой, и публикует его на своём сайте (статья 25 Основ). На 2026 год в Москве за договор отчуждения недвижимости берут 10 000 ₽, при двух и более объектах 11 000 ₽. В Томской области за сделку с обязательной нотариальной формой берут 9 000 ₽, а если кадастровая стоимость меньше 500 000 ₽, то 8 000 ₽.

Госпошлина за регистрацию права покупателя составляет 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 000 000 ₽. Для более дорогих квартир пошлина равна 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК).

Пример для договора на 5 000 000 ₽ в Москве на 2026 год:

Статья расходов	Форма обязательна, продаётся доля	Форма добровольна, покупатель не родственник
Федеральный тариф	20 000 ₽: 0,5% дали бы 25 000 ₽, но действует потолок	15 000 ₽: 7 000 ₽ + 0,2% от 4 000 000 ₽
Региональный тариф	10 000 ₽	10 000 ₽
Всего нотариусу	30 000 ₽	25 000 ₽
Госпошлина за регистрацию	4 000 ₽	4 000 ₽

Кто оплатит нотариуса, стороны обычно согласуют заранее и записывают в предварительном договоре. Все расходы продавца собраны в статье сколько стоит продать квартиру.

Что даёт нотариус, если он не обязателен

Нотариус полезен и там, где закон его не требует: нотариальное удостоверение означает «проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение» (пункт 1 статьи 163 ГК).

• Проверка квартиры и сторон. Нотариус проверяет, что квартира принадлежит продавцу и нет ограничений и обременений, которые мешают сделке (статья 55 Основ законодательства о нотариате). Он проверяет дееспособность сторон и их волеизъявление (статья 43 Основ) и обязан разъяснить смысл и значение сделки (статья 54 Основ). Это особенно важно, если продавец пожилой или болеет.
• Быстрая регистрация. Нотариус подаёт документы в Росреестр электронно «незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня», если стороны не возражают (статья 55 Основ). Нотариальную сделку регистрируют за три рабочих дня, а по электронным документам в течение одного рабочего дня, следующего за днём поступления (пункт 9 части 1 статьи 16 закона 218-ФЗ). Законность такой сделки регистратор повторно не проверяет (часть 2 статьи 59 закона 218-ФЗ).
• Ответственность и страховка. Частный нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый по его вине (статья 17 Основ). Нотариус, который удостоверяет сделки с недвижимостью, страхует ответственность минимум на 5 000 000 ₽ (статья 18 Основ). Если страховки не хватит, вред возмещают по коллективному договору страхования палаты, затем из личного имущества нотариуса и из компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (статьи 17 и 18.1 Основ).
• Предел ответственности. Если сделку признают недействительной, ответственность нотариуса не может превышать стоимость предмета сделки, которую указали её стороны (статья 17 Основ). Заниженная цена в договоре уменьшает и возможную компенсацию.
• Сделка на расстоянии. Если стороны в разных городах, договор могут удостоверить два нотариуса (статья 53.1 Основ). О таких сделках рассказано в статье как продать квартиру дистанционно, не приезжая в город сделки.

Как проходит сделка у нотариуса

Сделка у нотариуса проходит в шесть шагов.

1. Выбор нотариуса. Договор об отчуждении квартиры удостоверяет нотариус из любого нотариального округа того региона, где находится квартира (статья 56 Основ законодательства о нотариате).
2. Документы. Нужны паспорта сторон и документы на квартиру, а при необходимости согласие супруга продавца, разрешение органа опеки и доверенности. Если долю продают постороннему, нужны доказательства, что остальных собственников письменно известили о цене и условиях и за месяц они долю не купили, или их отказ от покупки (статья 250 ГК). Полный перечень есть в статье о документах для продажи квартиры на вторичном рынке.
3. Проверка и проект договора. Нотариус проверяет права продавца, аресты и обременения, готовит проект договора и разъясняет сторонам его смысл и последствия.
4. Подписание. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Если они в разных городах, каждая сторона подписывает у своего нотариуса (статья 53.1 Основ).
5. Подача на регистрацию. Нотариус отправляет заявление и документы в Росреестр электронно не позднее окончания рабочего дня (статья 55 Основ).
6. Регистрация и расчёт. Росреестр регистрирует переход права в течение рабочего дня, следующего за днём поступления электронных документов. Если расчёт идёт через депозит, после регистрации нотариус перечисляет деньги продавцу.

Расчёты через депозит нотариуса

Депозит нотариуса — это публичный депозитный счёт нотариуса в банке, через который покупатель платит продавцу. Покупатель переводит деньги на этот счёт по распоряжению нотариуса, а наличные нотариус обязан внести на счёт не позднее следующего рабочего дня (статья 88.1 Основ законодательства о нотариате).

Условия выдачи денег стороны указывают в договоре или совместном заявлении: обычно продавец получает деньги после регистрации перехода права к покупателю. Получив требование продавца, нотариус «обязан проверить наступление условий передачи» и только после этого перечисляет деньги (статья 88.1 Основ). В тех же документах прописывают, когда деньги возвращают покупателю, например если регистрацию не провели.

• Деньги не принадлежат нотариусу. Средства в депозите «не являются доходом нотариуса», и обращать на них взыскание по долгам нотариуса нельзя (статья 23 Основ).
• Правила эскроу. К нотариусу, который принял деньги на депонирование, применяются правила об эскроу-агенте (статья 88.1 Основ, пункт 4 статьи 327 ГК).
• Стоимость. За депонирование денег по нотариально удостоверенной сделке федеральный тариф составляет 1 500 ₽ (подпункт 8.3 пункта 1 статьи 22.1 Основ). Региональный тариф на 2026 год равен 1 500 ₽ в Москве и 1 000 ₽ в Томской области.
• Без нотариальной сделки дороже. Если договор заключён в простой письменной форме, федеральный тариф за депонирование составляет 0,5% суммы, но не менее 1 000 ₽ (подпункт 8.2 пункта 1 статьи 22.1 Основ). Для 5 000 000 ₽ это 25 000 ₽.

Сравнить депозит с аккредитивом и банковской ячейкой поможет статья о безопасном расчёте в сделке с квартирой.

Частые вопросы

Итог

1. Нотариус обязателен при продаже доли, имущества несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного и по договору ренты.
2. Квартиру целиком один взрослый собственник или все совладельцы одним договором продают без нотариуса, в простой письменной форме.
3. Нотариальная сделка стоит федеральный тариф плюс региональный. При обязательной форме федеральная часть не больше 20 000 ₽.
4. Региональный тариф свой в каждом регионе, его публикует региональная нотариальная палата.
5. Нотариус проверяет права продавца, подаёт документы в Росреестр в день сделки и отвечает за свои ошибки.
6. Через депозит нотариуса продавец получает деньги после регистрации перехода права.

Скажем, нужен ли нотариус в вашей сделке

Посмотрим документы на квартиру, скажем, обязателен ли в вашем случае нотариус, и посчитаем, сколько вы получите при выкупе. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

Расчёт сразу после подписания договора в МФЦ: наличными или переводом на карту.

Узнать цену выкупа →

Читайте также

• Как продать долю в квартире и сколько она на самом деле стоит — порядок продажи доли и её реальная цена
• Как продать квартиру, если собственник — ребёнок: разрешение опеки и порядок сделки — опека и нотариус при продаже детской доли
• Деньги в сделке с квартирой: задаток, аванс и безопасный расчёт — депозит, аккредитив и ячейка
• Сколько стоит продать квартиру: все расходы продавца в 2026 году — все траты продавца в одной статье
• Согласие супруга на продажу квартиры: когда нужно, как оформить и можно ли без него — когда без согласия мужа или жены не обойтись

Источники

1. ГК РФ, статья 28. Дееспособность малолетних — ЗаконРФ
2. ГК РФ, статья 37. Распоряжение имуществом подопечного — ЗаконРФ
3. ГК РФ, статья 163. Нотариальное удостоверение сделки — ЗаконРФ
4. ГК РФ, статья 185.1. Удостоверение доверенности — ЗаконРФ
5. ГК РФ, статья 250. Преимущественное право покупки — ЗаконРФ
6. ГК РФ, статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит — ЗаконРФ
7. ГК РФ, статья 550. Форма договора продажи недвижимости — ЗаконРФ
8. ГК РФ, статья 574. Форма договора дарения — ЗаконРФ
9. ГК РФ, статья 583. Договор ренты — ЗаконРФ
10. ГК РФ, статья 584. Форма договора ренты — ЗаконРФ
11. НК РФ, статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий — ЗаконРФ
12. НК РФ, статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию — ЗаконРФ
13. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 16. Сроки государственной регистрации — КонсультантПлюс
14. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 42. Регистрация права общей собственности — КонсультантПлюс
15. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 54. Регистрация прав при опеке — КонсультантПлюс
16. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 59. Регистрация на основании нотариально удостоверенного документа — КонсультантПлюс
17. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 17. Ответственность нотариуса — КонсультантПлюс
18. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 18. Страхование деятельности нотариуса — КонсультантПлюс
19. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22. Оплата нотариальных действий — КонсультантПлюс
20. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22.1. Размеры федерального тарифа — КонсультантПлюс
21. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 23. Финансирование нотариальной деятельности — КонсультантПлюс
22. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53.1. Сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами — КонсультантПлюс
23. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации — КонсультантПлюс
24. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества — КонсультантПлюс
25. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 88.1. Депонирование нотариусом движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг — КонсультантПлюс
26. С 1 октября 2023 года изменится порядок формирования платы за нотариальные действия — ГАРАНТ.РУ
27. Размеры региональных тарифов на 2026 год — Московская городская нотариальная палата
28. Тарифы за совершение нотариальных действий на 2026 год — Томская областная нотариальная палата

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или нотариуса. Региональные тарифы приведены на 2026 год для Москвы и Томской области, в вашем регионе сумма может быть другой: проверьте её на сайте региональной нотариальной палаты.