Сколько стоит продать квартиру: все расходы продавца в 2026 году

Короткий ответ

Расходы при продаже квартиры у продавца обычно невелики, пока не возникает налог. Выписку из ЕГРН собственник может получить на Госуслугах бесплатно, платная электронная стоит 580 ₽. Госпошлину за регистрацию права, 4 000 ₽, по сложившейся практике платит покупатель, а расходы на нотариуса и банковский расчёт стороны делят по договорённости. Крупных статей три: налог 13–15%, если квартира была в собственности меньше минимального срока, долги по квартире и комиссия риелтора, если вы его наняли. При срочном выкупе главная цена сделки — дисконт 20–25% от рыночной стоимости.

Обязательные расходы продавца

Закон прямо обязывает продавца платить немногое: налог, если он возник, и долги по квартире. Остальные траты становятся обязательными по ходу сделки. Вот что почти всегда попадает в чек продавца.

Выписка из ЕГРН. Онлайн-выписку по своей квартире собственник бесплатно получает на Госуслугах: это справочные сведения того же состава, что и выписка о характеристиках и зарегистрированных правах. Выписка из Росреестра или МФЦ стоит для физлица 580 ₽ в электронном виде и 920 ₽ на бумаге (приказ Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24).

Нотариус, если он нужен. Он обязателен при продаже доли, если доли не продают все собственники одной сделкой, и при продаже квартиры ребёнка или ограниченно дееспособного (ч. 1.1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ). Федеральная часть тарифа тогда равна госпошлине: 0,5% суммы договора, от 300 до 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК), плюс региональный тариф. Подробнее: когда нотариус обязателен и из чего складывается его счёт.

Банковский расчёт. Аккредитив, сервис безопасных расчётов или ячейка стоят денег, тарифы у банков разные. На 24.09.2026 ВТБ берёт за аккредитив единый тариф 3 500 ₽, а Райффайзен Банк открывает аккредитив на сумму от 1 млн ₽ бесплатно. Способы расчёта сравнили в статье о задатке, авансе и безопасном расчёте.

Долги и справки. Покупатель попросит справки об отсутствии долгов за коммуналку и о зарегистрированных лицах, иногда из психоневрологического и наркологического диспансеров. Долги за коммуналку остаются вашими, их гасят до сделки или из денег покупателя. Полный перечень бумаг: документы для продажи квартиры.

Налог, если срок владения не прошёл. Самая крупная статья, о ней отдельный раздел ниже.

Расходы, которые бывают не всегда

О них чаще всего забывают при подсчёте.

Долг за капремонт. При переходе права собственности к новому владельцу переходит и неисполненная прежним собственником обязанность по уплате взносов на капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК). Поэтому покупатель попросит погасить долг до сделки или вычесть его из цены. Платите в итоге вы.

Выписка жильцов. Покупатель захочет, чтобы зарегистрированные в квартире люди снялись с учёта до сделки. Если кто-то отказывается, остаётся суд: госпошлина за иск для физлица 3 000 ₽ (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК), месяцы на процесс и, возможно, юрист. Кого можно выписать через суд: как продать квартиру с прописанными людьми.

Переезд и аренда. Если продаёте единственное жильё, а новое ещё не купили, заложите аренду, переезд и коммуналку за квартиру, пока она ваша.

Согласие супруга. Если квартира общая с супругом, а продаёт её один из вас, нужно нотариально удостоверенное согласие второго (п. 3 ст. 35 СК), это отдельный тариф. Подробнее в статье о согласии супруга на продажу квартиры.

Двойной задаток. Если вы взяли задаток и отказались от сделки, вернуть придётся двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК).

Предпродажная подготовка. Уборка и мелкий ремонт стоят недорого, а капитальный ремонт окупается редко: стоит ли делать ремонт перед продажей.

Кто что оплачивает

Большинство расходов закон между продавцом и покупателем не распределяет. Стороны свободны в заключении договора и определяют его условия по своему усмотрению, если закон не предписывает иное (п. 1 и 4 ст. 421 ГК). Если договор молчит, расходы на исполнение обязательства несёт должник, то есть тот, кто его исполняет (ст. 309.2 ГК): продавец передаёт квартиру, покупатель платит деньги.

Расход	Кто платит обычно	Что говорит закон
Налог с дохода от продажи	Продавец	Налог с дохода продавца
Долги за коммуналку, справки	Продавец	Долги прежнего собственника к покупателю не переходят
Долг за капремонт	Продавец, по требованию покупателя	Переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК)
Госпошлина за регистрацию права	Обычно покупатель	Платит тот, кто обращается за регистрацией (п. 2 ст. 333.17 НК)
Нотариус	По договорённости	Стороны решают сами (ст. 421 ГК)
Банковский расчёт	По договорённости	Стороны решают сами (ст. 421 ГК)
Риелтор	Тот, кто его нанял	Условия договора с риелтором

Госпошлина: почему «обычно покупатель». За регистрацию права собственности физлицо платит 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽. При большей стоимости пошлина равна 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК). Правила «пошлину платит покупатель» в законе нет. Плательщиком Налоговый кодекс называет того, кто обращается за регистрацией (п. 2 ст. 333.17 НК), а регистрируют право покупателя, поэтому на практике платит он. Стороны вправе договориться, что расход компенсирует продавец.

Нотариус и банковский расчёт. Их делят пополам или относят на одну сторону, решение заранее записывают в договор или соглашение о задатке.

Налог: главная статья расходов

Когда налога нет. Доход не облагается, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Он составляет три года для жилья, полученного по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору ренты и для единственного жилья, в остальных случаях пять лет (ст. 217.1 НК). Подробнее о том, через сколько лет квартиру можно продать без налога.

Если срок не прошёл. Доход уменьшают либо на вычет до 1 000 000 ₽, либо на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением квартиры (п. 2 ст. 220 НК). К таким расходам относятся цена покупки и проценты по ипотеке, взятой на эту квартиру (письмо Минфина от 28.04.2023 № 03-04-05/39587). При продаже наследства или подарка, если налог при получении не взимался, учитывают расходы наследодателя или дарителя на покупку. Ремонт доход не уменьшает, кроме отделки квартиры, купленной по договору без отделки (письмо ФНС от 18.10.2024 № БС-4-11/11865@). Комиссию риелтора и другие затраты на продажу закон не называет.

Ставка. 13%, если доходы этой группы за год не больше 2,4 млн ₽. Если больше, налог равен 312 000 ₽ плюс 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК). В группу кроме продажи имущества входят, например, проценты по вкладам и дивиденды (п. 6 ст. 210 НК).

Нижняя граница дохода. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считают эти 70% (п. 2 ст. 214.10 НК). Закон субъекта РФ может повысить коэффициент до 1 (п. 9 той же статьи), так сделали, например, Санкт-Петербург и Татарстан.

Сроки. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Порядок описан в статье о декларации при продаже квартиры.

Пример. Квартиру купили два года назад за 4 500 000 ₽ и продаёте за 6 000 000 ₽, других доходов этой группы нет. С расходами на покупку база 1 500 000 ₽, налог 195 000 ₽. С вычетом 1 000 000 ₽ база была бы 5 000 000 ₽, а налог 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽. Поэтому договор покупки и платёжные документы храните до продажи. Другие способы снизить налог: разбор налога при продаже квартиры.

Риелтор и юрист

Риелтор. Тарифы риелторов государство не регулирует. По обзору Яндекс Недвижимости (обновлён 12.08.2026), встречаются три модели оплаты: процент от суммы сделки, например 1–5% за полный пакет услуг, фиксированная сумма и комбинированный вариант. Платит тот, кто нанял риелтора: если у сторон свои агенты, каждый платит своему. В договоре с риелтором проверьте, что входит в услугу, когда платить (лучше после регистрации перехода права), что будет, если покупателя найдёте вы сами, и как договор расторгнуть.

Юрист. Проверяет документы, готовит договор, сопровождает расчёт. Цена тоже договорная, поэтому просите фиксированную сумму за понятный объём работ. Нотариуса там, где он обязателен, юрист не заменяет.

Без посредников. Целую квартиру взрослые дееспособные собственники продают по договору в простой письменной форме с регистрацией через МФЦ. Комиссию вы сэкономите, а показы и торг возьмёте на себя. Пошаговая инструкция: как продать квартиру самостоятельно, без риелтора.

Сколько стоит срочный выкуп на самом деле

Главный расход при выкупе один: дисконт. На рынке он составляет от 15 до 40% рыночной цены, типично 20–25%. Верхняя граница выкупа около 80% рынка, а предложения за 90–95% на практике не выполняются. Эти 20–25% и есть цена срочности: компания платит сразу из своих денег, а покупателя ждёт, торгуется и ремонтирует уже сама.

Что меняется в чеке продавца:

• Риелтор и реклама не нужны, покупатель уже есть.
• Долги гасятся из суммы сделки. «Гасим задолженности в ходе сделки, снимаем аресты и ограничения. Остаток вы получаете на руки.» Сумма долга уменьшит то, что вы получите, но искать деньги заранее не придётся.
• Налог считают по общим правилам: от цены договора, но не ниже 70% кадастровой стоимости, а в регионах с коэффициентом 1 не ниже самой кадастровой. Цена выкупа ниже рыночной, поэтому и налог обычно меньше.
• Пошлины и нотариус. Кто их оплачивает, зависит от условий компании. Спросите об этом до подписания и зафиксируйте в договоре.
• Срок от 1–2 дней до 10 рабочих дней, обычная продажа занимает 2–6 месяцев.

Выкуп оправдан, когда ожидание покупателя обходится вам дороже дисконта. Сравнить две суммы помогает правило цены времени. Если время терпит, выгоднее продавать на открытом рынке.

Пример: все расходы при продаже

Пример условный. Допущения: квартира в собственности два года, куплена за 4 500 000 ₽ без ипотеки, продаётся за 6 000 000 ₽, кадастровая стоимость 5 000 000 ₽, регион применяет коэффициент 0,7; других доходов этой группы нет; вы продаёте сами, нотариус не нужен; аккредитив и госпошлину по договорённости оплачивает покупатель; за квартирой долг за капремонт 18 000 ₽; после продажи вы месяц снимаете жильё.

Статья	Сумма
Выписка из ЕГРН, платная электронная	580 ₽
Госпошлина за регистрацию права	0 ₽, платит покупатель
Аккредитив	0 ₽, платит покупатель
Долг за капремонт	18 000 ₽
Налог: (6 000 000 − 4 500 000) × 13%	195 000 ₽
Аренда на месяц и переезд, условно	45 000 ₽
Итого	258 580 ₽, около 4,3% цены

С риелтором прибавьте его вознаграждение: при ставке из диапазона 1–5% это от 60 000 до 300 000 ₽. Если бы минимальный срок владения уже прошёл, налога не было бы и итог составил бы 63 580 ₽.

Срочный выкуп той же квартиры с дисконтом 20–25% даёт цену 4 500 000–4 800 000 ₽. Налог при такой цене составит от 0 до 39 000 ₽, долг за капремонт погасят из суммы сделки. На руках останется примерно на 1,0–1,3 млн ₽ меньше, чем при обычной продаже без риелтора: это и есть цена срочности.

Частые вопросы

Итог

1. Строго обязательных платежей у продавца немного: налог, если он возник, и долги по квартире.
2. Выписку из ЕГРН собственник получает на Госуслугах бесплатно, платная электронная стоит 580 ₽.
3. Госпошлину за регистрацию, 4 000 ₽, обычно платит покупатель: это практика и договорённость, прямого правила в законе нет.
4. Нотариуса и банковский расчёт распределите в договоре заранее.
5. Налог остаётся главной статьёй. Документы о покупке уменьшают его сильнее вычета, ремонт не уменьшает.
6. Долг за капремонт переходит к покупателю, поэтому гасить его будете вы.
7. Срочный выкуп стоит дисконта 20–25% и оправдан, когда ожидание обходится дороже.

Посчитаем расходы и цену выкупа

Посмотрим документы и долги по квартире и сравним, сколько вы получите при обычной продаже и при выкупе. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

«Выкупим вашу квартиру до 80% от рыночной стоимости».

Рассчитать мои расходы →

Читайте также

• Налог при продаже квартиры в 2026 году: сколько платить и как законно уменьшить — ставки, вычеты и расчёт
• Продажа квартиры через нотариуса: когда обязательно, сколько стоит и зачем он нужен — когда нотариус обязателен
• Деньги в сделке с квартирой: задаток, аванс и безопасный расчёт — аккредитив, ячейка и расписка
• Срочный выкуп квартиры: как это работает, когда оправдан и как не попасть к мошенникам — откуда берётся дисконт
• Продажа квартиры на вторичном рынке: полный список документов, где брать и сколько действуют — какие нужны справки

Источники

1. Налоговый кодекс РФ, статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию — ЗаконРФ
2. Налоговый кодекс РФ, статья 333.17. Плательщики государственной пошлины — ЗаконРФ
3. Налоговый кодекс РФ, статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий — ЗаконРФ
4. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22. Оплата нотариальных действий — КонсультантПлюс
5. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42 — КонсультантПлюс
6. Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 54 — КонсультантПлюс
7. Приказ Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24, приложение 1. Размеры платы за предоставление сведений ЕГРН — КонсультантПлюс
8. Как получить сведения из ЕГРН бесплатно — Администрация пос. Искателей на платформе Госвеб, 16.06.2025
9. Гражданский кодекс РФ, статья 421. Свобода договора — ЗаконРФ
10. Гражданский кодекс РФ, статья 309.2. Расходы на исполнение обязательства — ЗаконРФ
11. Гражданский кодекс РФ, статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком — ЗаконРФ
12. Жилищный кодекс РФ, статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме — ЗаконРФ
13. Семейный кодекс РФ, статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов — ЗаконРФ
14. Налоговый кодекс РФ, статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции — ЗаконРФ
15. Налоговый кодекс РФ, статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества — ЗаконРФ
16. Налоговый кодекс РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты — ЗаконРФ
17. Налоговый кодекс РФ, статья 224. Налоговые ставки — ЗаконРФ
18. Налоговый кодекс РФ, статья 214.10. Доходы от продажи недвижимого имущества — ЗаконРФ
19. Изменился порядок исчисления НДФЛ при продаже недвижимости — УФНС России по Республике Татарстан, 05.02.2026
20. Какой налог будет в 2026 году при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости: примеры для разных регионов — Клерк, обновлено 05.01.2026
21. Можно ли учесть расходы на ремонт проданной квартиры: ответ ФНС — ГАРАНТ.РУ
22. Проценты по ипотеке идут в расходы при продаже квартиры — Клерк
23. Аккредитивы для физических лиц — ВТБ
24. Аккредитив — Райффайзен Банк
25. Сколько платить риелтору в 2026 году: расчёт комиссии — Яндекс Недвижимость

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта. Тарифы банков, нотариусов и Росреестра меняются, перед сделкой проверьте их на дату расчёта.