Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры: когда подавать, как заполнить и что будет, если не подать

Короткий ответ

Декларацию при продаже квартиры подают, если квартира была в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), а доход от продажи жилья за год больше 1 000 000 ₽. Подать её нужно до 30 апреля следующего года, налог заплатить до 15 июля. Декларация обязательна, даже если налог нулевой из-за расходов на покупку. Если срок владения прошёл или доход не больше 1 000 000 ₽ с учётом правила 70% кадастровой стоимости, декларацию не подают. Без декларации налог посчитает инспекция по данным Росреестра и добавит пени и штраф 20% за неуплату. Штраф за саму неподачу с 26 июня 2026 года не применяют.

Когда декларацию подавать не нужно

Декларацию при продаже квартиры не подают в двух основных случаях: квартира была в собственности минимальный срок или дольше либо доход от продажи жилья за год не больше 1 000 000 ₽.

Минимальный срок прошёл. Доход от продажи квартиры, которой вы владели 3 или 5 лет и дольше, освобождён от налога (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК). Обязанность декларировать на такой доход не распространяется (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК). Какой срок у вашей квартиры и с какой даты его считать, разобрано в статье через сколько можно продать квартиру без налога.

Доход не больше 1 000 000 ₽. Доход от продажи жилья можно не указывать в декларации, если сумма всех таких доходов за год не больше 1 000 000 ₽ и у вас есть право на имущественный вычет (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК). Доход при этом считают с учётом правила 70% кадастровой стоимости. Комната за 950 000 ₽ при кадастровой стоимости 1 500 000 ₽ даёт доход 1 050 000 ₽, и декларация уже нужна.

Семьи с детьми. Семьи с двумя и более детьми, выполнившие условия п. 2.1 ст. 217.1 НК, освобождены от налога независимо от срока, и такой доход можно не декларировать (п. 4 ст. 229 НК). Если инспекция запросит пояснения, подтвердите условия договором покупки нового жилья.

Нерезидентам порог 1 000 000 ₽ не помогает: права на вычет у них нет, поэтому декларацию подают при любой сумме, если срок владения не прошёл. Их ситуацию мы разобрали в статье о продаже квартиры нерезидентом.

Когда подавать обязательно, даже если налог ноль

Если квартира была в собственности меньше минимального срока, а доход от продажи жилья за год больше 1 000 000 ₽, декларацию подают всегда. Обязанность возникает из-за дохода, сумма налога на неё не влияет (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК).

Налог бывает нулевым в трёх типичных ситуациях:

• квартиру продали за ту же цену, за которую купили;
• расходы на покупку вместе с процентами по ипотеке и отделкой больше цены продажи;
• наследник продал квартиру не дороже, чем за неё заплатил наследодатель, и документы сохранились.

Расходы уменьшают доход только через декларацию: имущественные вычеты предоставляют при её подаче (п. 7 ст. 220 НК). УФНС по Республике Хакасия прямо пишет, что при сделке без прибыли подают «нулевую» декларацию и прикладывают оба договора купли-продажи. Какие расходы можно учесть, разобрано в статье о налоге при продаже квартиры.

Почему не стоит молчать. Без декларации инспекция посчитает налог сама и учтёт только то, что знает: цену прошлой покупки из Росреестра или вычет 1 000 000 ₽ (п. 3 ст. 214.10 НК). Проценты по ипотеке, отделку и расходы наследодателя она учтёт, только если документы о них у неё уже есть. Нулевой налог превратится в реальный, а к нему добавятся пени и штраф.

Общая собственность. Декларацию подаёт каждый совладелец за свою часть дохода. Вычет 1 000 000 ₽ делят пропорционально долям, а супруги при совместной собственности делят его по договорённости (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК). Как это выглядит после раздела имущества, описано в статье о продаже квартиры при разводе.

Сроки: 30 апреля и 15 июля

Декларацию о продаже квартиры подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК). Налог платят не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК). Если последний день срока выпадает на выходной или нерабочий праздничный день, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК).

Год продажи	Декларация	Уплата налога
2025	до 30 апреля 2026 года	до 15 июля 2026 года
2026	до 30 апреля 2027 года	до 15 июля 2027 года

Подать декларацию можно сразу после окончания года продажи, уже в январе. Заплатить налог тоже можно раньше 15 июля, в личном кабинете или через банк.

Если сроки пропущены. Декларацию подают и после 30 апреля. Штрафа за опоздание с декларацией о продаже недвижимости с 26 июня 2026 года нет (п. 4 ст. 119 НК). Налог, не уплаченный до 15 июля, с 16 июля обрастает пенями.

Продали квартиру в 2025 году и не подали декларацию? Проверку без декларации по таким продажам проводят в течение трёх месяцев начиная с 16 июля 2026 года (п. 1.2 ст. 88 НК). Декларация, поданная до её окончания, остановит эту проверку и запустит новую по вашим данным.

Как заполнить декларацию в личном кабинете

Декларацию проще всего подать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Порядок по пошаговой инструкции ФНС 2026 года:

1. Войдите в кабинет на nalog.gov.ru через подтверждённую учётную запись Госуслуг, по логину и паролю из регистрационной карты или с квалифицированной электронной подписью.
2. Откройте «Доходы / Декларации» и нажмите «Подать декларацию».
3. Получите электронную подпись. При первой подаче кабинет предложит придумать пароль к ключу, после этого ключ сформируется сам.
4. Выберите «Заполнить декларацию онлайн» и в разделе «Данные» укажите год продажи.
5. В разделе «Доходы» добавьте доход от продажи квартиры: покупателя как источник дохода, цену по договору и кадастровый номер квартиры.
6. В разделах «Выбор вычетов» и «Вычеты» выберите имущественный вычет по продаже: 1 000 000 ₽ или расходы на покупку с их суммой.
7. В разделе «Документы» прикрепите сканы или фото в форматах pdf, jpg, png или tif, каждый файл до 10 МБ.
8. На шаге «Подтверждение» проверьте расчёт, подпишите декларацию и отправьте. Статус проверки виден в разделе «Декларации», сумма к уплате в разделе «Налоги».

Другие способы подачи. Декларацию можно заполнить в программе ФНС «Декларация» и загрузить файл в кабинет, отнести на бумаге в инспекцию или МФЦ, отправить почтой с описью вложения или подать через представителя (п. 4 ст. 80 НК). По почте днём подачи считается дата отправки, в МФЦ дата приёма.

Какие документы приложить

Самые важные документы в пакете подтверждают расходы на покупку: без них расходы не учтут (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Договор продажи прикладывают в любом случае.

Ситуация	Что приложить
Вычет 1 000 000 ₽	договор продажи квартиры
Расходы на покупку	договор продажи, договор покупки, платёжные документы или расписка продавца
Покупка в ипотеку	те же документы, кредитный договор, справка банка об уплаченных процентах
Новостройка	договор участия в долевом строительстве или уступки, акт приёма-передачи, платёжные документы
Отделка	договоры подряда, чеки на материалы
Наследство или дарение	свидетельство о праве на наследство или договор дарения, документы о покупке наследодателем или дарителем

Для новостройки срок владения считают с даты полной оплаты по ДДУ, поэтому платёжки по договору особенно важны. Подробнее в статье как продать квартиру в новостройке.

После подачи камеральная проверка длится три месяца (п. 2 ст. 88 НК), и инспектор может запросить пояснения или недостающие бумаги. Если договор покупки потерян, его копию можно восстановить. Как это сделать, описано в статье потеряли документы на квартиру.

Что будет, если не подать

Налоговая узнает о продаже и без декларации: Росреестр сообщает ей о регистрации сделки в течение 10 дней (п. 4 ст. 85 НК).

Проверка без декларации. Налоговая проводит камеральную проверку по своим данным в течение трёх месяцев начиная с 16 июля (п. 1.2 ст. 88 НК). Пояснения по её запросу дают в течение пяти дней.

Как инспекция посчитает налог. Доход берут по цене сделки из Росреестра, но не ниже 70% кадастровой стоимости, а если цены нет, доходом считают 70% кадастровой. Из дохода вычитают подтверждённые расходы, если документы есть у инспекции. Если их нет, вычитают цену, за которую вы купили квартиру, по данным Росреестра, а если нет и её, вычет 1 000 000 ₽ (п. 3 ст. 214.10 НК).

Как исправить. Если подать декларацию до окончания проверки, её прекращают и начинают новую по вашей декларации (п. 1.2 ст. 88 НК). Так учтут проценты по ипотеке, отделку и расходы наследодателя. Если проверка найдёт недоимку, составят акт, и возражения на него можно подать в течение месяца со дня получения (п. 6 ст. 100 НК).

Штрафы и пени:

• штраф за неподачу декларации (5% налога за каждый месяц, не более 30% и не менее 1000 ₽) с 26 июня 2026 года не применяют к декларациям о продаже недвижимости, сведения о которой поступают из Росреестра (п. 4 ст. 119 НК, закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ). Нормы, устраняющие ответственность, имеют обратную силу (п. 3 ст. 5 НК);
• штраф за неуплату налога 20% от недоимки, при умысле 40% (п. 1 и 3 ст. 122 НК). Смягчающие обстоятельства, например тяжёлое материальное положение, уменьшают штраф не менее чем вдвое (ст. 112, п. 3 ст. 114 НК);
• если декларацию подали вовремя, а налог не заплатили, штрафа по ст. 122 нет, только пени (п. 19 постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 57);
• пени начисляют за каждый день просрочки по 1/300 ключевой ставки (пп. 1 п. 4 ст. 75 НК). При ставке 14% на недоимку 200 000 ₽ за 100 дней набежит около 9 333 ₽.

Частые вопросы

Итог

1. Декларацию подают, если квартира была в собственности меньше 3 или 5 лет и доход от продажи жилья за год больше 1 000 000 ₽.
2. Нулевой налог из-за расходов от декларации не освобождает: расходы учитывают только в ней.
3. Декларация до 30 апреля, налог до 15 июля следующего года.
4. В личном кабинете декларацию заполняют онлайн и подписывают ключом, выпущенным в самом кабинете.
5. К декларации прикладывают договор продажи и документы о расходах.
6. Без декларации налог посчитает инспекция по данным Росреестра. Штрафа за неподачу нет, но за неуплату будут штраф 20% и пени.
7. Подать декларацию выгодно даже с опозданием: проверку начнут заново и учтут ваши расходы.

Продаёте квартиру раньше минимального срока?

Назовём цену выкупа заранее, чтобы вы посчитали налог и сумму на руках и решили, продавать сейчас или дождаться конца срока. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

Расчёт сразу после подписания договора в МФЦ: наличными или переводом на карту.

Узнать цену выкупа →

Читайте также

• Налог при продаже квартиры в 2026 году: сколько платить и как законно уменьшить — ставки, вычет и правило 70%
• Через сколько можно продать квартиру без налога: 3 года, 5 лет и исключения — когда налога нет
• Сколько стоит продать квартиру: все расходы продавца в 2026 году — все траты продавца
• Продажа квартиры на вторичном рынке: полный список документов, где брать и сколько действуют — документы для сделки

Источники

1. Налоговый кодекс РФ, статья 229. Налоговая декларация — ЗаконРФ
2. Налоговый кодекс РФ, статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога — ЗаконРФ
3. Налоговый кодекс РФ, статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению — ЗаконРФ
4. Налоговый кодекс РФ, статья 214.10. Особенности определения налоговой базы по доходам от продажи недвижимого имущества — КонсультантПлюс
5. Налоговый кодекс РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты — ЗаконРФ
6. Налоговый кодекс РФ, статья 88. Камеральная налоговая проверка — ЗаконРФ
7. Налоговый кодекс РФ, статья 119. Непредставление налоговой декларации — КонсультантПлюс
8. Налоговый кодекс РФ, статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога — ЗаконРФ
9. Налоговый кодекс РФ, статья 75. Пеня — ЗаконРФ
10. Налоговый кодекс РФ, статья 85. Обязанности органов, учреждений, организаций и должностных лиц сообщать в налоговые органы сведения — ЗаконРФ
11. Налоговый кодекс РФ, статья 80. Налоговая декларация — ЗаконРФ
12. Налоговый кодекс РФ, статья 114. Налоговые санкции — ЗаконРФ
13. Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации» — ГАРАНТ
14. Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57 — ГАРАНТ
15. Декларация 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика: пошаговая инструкция, 2026 — УФНС России по Вологодской области
16. Я продал или собираюсь продать недвижимость — ФНС России
17. Как через личный кабинет подать декларацию о доходах, полученных от реализации недвижимого имущества — УФНС России по Республике Хакасия
18. Ключевая ставка Банка России — Банк России

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового консультанта или юриста. Порядок заполнения декларации в личном кабинете ФНС может меняться, поэтому перед подачей сверьтесь с подсказками кабинета.