Продажа квартиры нерезидентом: налог 30%, сроки владения и как продать из-за границы

Короткий ответ

Продажа квартиры нерезидентом облагается налогом 30% со всей цены, если квартира была в собственности меньше минимального срока. Вычет 1 000 000 ₽ и расходы на покупку нерезиденту не положены. Если минимальный срок владения прошёл (3 или 5 лет), налога нет: с 2019 года это правило действует и для нерезидентов. Статус определяют по итогам года продажи: кто провёл в России меньше 183 дней, тот нерезидент. Продать из-за границы можно по доверенности у консула или с электронной подписью. Иностранцам из недружественных стран покупатель платит на счёт типа «С».

Кто считается нерезидентом

Налоговыми резидентами признаются люди, которые фактически находятся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207 НК). Кто провёл в России меньше, тот налоговый нерезидент РФ, даже если у него российское гражданство. Выезды на лечение или обучение короче шести месяцев период нахождения в России не прерывают (там же).

Для налога с продажи важен статус по итогам года. Минфин разъясняет: если по итогам налогового периода человек признан резидентом, доход от продажи недвижимости облагается как у резидента, с имущественным вычетом (письмо от 24.06.2021 № 03-04-05/49855). На практике считают дни в России в году, когда получен доход.

Пример. Вы уехали в начале марта 2026 года и продали квартиру в ноябре: за год в России около двух месяцев, по итогам года вы нерезидент. Уехали бы в августе, набралось бы больше 183 дней, и налог считали бы как для резидента.

Налог: когда 30%, а когда налога нет

Срок владения прошёл: налога нет. Доход от продажи квартиры освобождается от налога, если она непрерывно находилась в собственности минимальный срок и дольше (пункт 17.1 статьи 217 и пункт 2 статьи 217.1 НК). Для нерезидентов это правило действует с 1 января 2019 года. Закон № 424-ФЗ убрал из этих норм слова о налоговых резидентах, а закон № 63-ФЗ уточнил, что нерезиденты применяют освобождение независимо от даты приобретения имущества. Освобождённый доход можно не указывать в декларации (пункт 4 статьи 229 НК).

Минимальный срок: 3 или 5 лет. Три года, если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или если на дату регистрации перехода права у продавца нет другого жилья. В остальных случаях пять лет (пункты 3 и 4 статьи 217.1 НК). Норма о единственном жилье не уточняет, где находится другое жильё, поэтому при жилье за границей на три года без консультации юриста не рассчитывайте. С какой даты считать срок, разобрано в статье через сколько можно продать квартиру без налога.

Исключение для иностранных агентов. Освобождение не действует, если у продавца хотя бы один день в году продажи был статус иностранного агента. Все его доходы облагаются по ставке 30% (последний абзац пункта 17.1 статьи 217, пункт 6 статьи 224 НК).

Срок не прошёл: 30%. Для доходов нерезидентов ставка 30% (пункт 3 статьи 224 НК), доход от продажи квартиры в исключения этой нормы не входит. Резидент в той же ситуации платит 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (пункт 1.1 статьи 224 НК). Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации, доходом считают 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК). С 2025 года закон региона может повысить этот коэффициент до 1 (пункт 9 статьи 214.10 НК), так сделали, например, Санкт-Петербург и Татарстан. Подробнее в статье о налоге при продаже квартиры.

Сроки. Налог продавец считает и платит сам (подпункт 2 пункта 1 статьи 228 НК). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (пункт 1 статьи 229 НК), налог платят до 15 июля (пункт 4 статьи 228 НК). Из-за границы декларацию подают через личный кабинет налогоплательщика, почтой или через представителя (пункт 4 статьи 80 НК). Как её заполнить, объяснено в статье о декларации при продаже квартиры.

	Резидент	Нерезидент
Срок владения прошёл	налога нет	налога нет
Срок не прошёл: ставка	13% до 2,4 млн ₽, 15% сверх	30%
Вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку	можно	нельзя
Цена 5 000 000 ₽, срок не прошёл, других доходов нет	552 000 ₽ после вычета 1 000 000 ₽	1 500 000 ₽

Почему нерезиденту не положен вычет

У нерезидента доход от продажи недвижимости образует отдельную налоговую базу (подпункт 7 пункта 2.2 статьи 210 НК). Она определяется как денежное выражение дохода (пункт 2.3 статьи 210 НК), а вычеты по статьям 218–221 НК к базам, которые не относятся к основной, не применяются (абзац второй пункта 3 статьи 210 НК). Основная налоговая база и база по продаже имущества с вычетами из статьи 220 НК предусмотрены только для налоговых резидентов (пункты 2.1 и 6 статьи 210 НК).

Поэтому нерезидент не может ни получить вычет 1 000 000 ₽, ни уменьшить доход на расходы на покупку: оба варианта предусмотрены статьёй 220 НК.

Пример. Квартиру купили три года назад за 4 500 000 ₽ и продают за 5 000 000 ₽, минимальный срок пять лет ещё не прошёл.

• Резидент уменьшит доход на расходы и заплатит 13% с 500 000 ₽, то есть 65 000 ₽.
• Нерезидент заплатит 30% со всей цены: 5 000 000 × 30% = 1 500 000 ₽.

Разница больше 1,4 млн ₽. Законно заплатить меньше можно двумя способами: дождаться минимального срока владения или провести в России не меньше 183 дней в календарном году продажи и платить налог как резидент.

Как продать квартиру, находясь за границей

Доверенность у консула. Консульские должностные лица удостоверяют доверенности, но не договоры об отчуждении недвижимости, которая находится в России (пункт 1 части 1 статьи 26 Консульского устава, пункт 1 статьи 38 Основ законодательства о нотариате). Поэтому договор подписывает ваш представитель в России. Как составить и проверить доверенность, разобрано в статье о продаже квартиры по доверенности.

Доверенность у иностранного нотариуса. Её примут после легализации или апостиля, если закон или международный договор не освобождает от легализации (статья 106 Основ законодательства о нотариате), и с переводом на русский язык.

Электронная подпись. Если в ЕГРН нет записи о возможности регистрации по документам с усиленной квалифицированной подписью, заявление о переходе права собственности гражданина вернут без рассмотрения (часть 4 статьи 36.2 закона 218-ФЗ). Заявление о такой записи подают на бумаге при личном обращении (часть 3). Исключения: документы подаёт нотариус, подпись выдала публично-правовая компания «Роскадастр» или стороны прошли идентификацию через Единую биометрическую систему (часть 6). Подробнее в статье о дистанционной сделке с квартирой.

Представитель в России. Он подписывает договор, подаёт документы в МФЦ и может подать за вас декларацию, если это указано в доверенности (пункт 3 статьи 29 НК). Если вы ставили запись о невозможности регистрации без личного участия, отзовите её заранее, иначе заявление представителя вернут без рассмотрения (часть 3 статьи 36 закона 218-ФЗ).

Если вы в списке Минюста. С 4 августа 2026 года действует закон № 284-ФЗ. К людям за границей, которые уклоняются от исполнения наказания и включены в список Минюста, применяют временные меры: заявления в Росреестр возвращают без рассмотрения, нотариусы отказывают в нотариальных действиях, сделки по доверенности и электронная подпись запрещены, имущество замораживают (часть 1 статьи 2 закона). В такой ситуации начните с консультации юриста.

Как получить деньги

На свой счёт в российском банке. Безопаснее всего расчёт через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка, где получатель денег вы сами. Способы расчёта сравнили в статье о безопасном расчёте в сделке с квартирой.

Перевод за границу. С 8 декабря 2025 года Банк России отменил лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России и нерезидентов из дружественных стран. Условия перевода уточните в своём банке.

Нерезиденты из недружественных стран. С 8 июня по 7 декабря 2026 года включительно Банк России сохранил ограничения: работающие в России нерезиденты из недружественных стран переводят за рубеж суммы в размере зарплаты, неработающим переводить средства за рубеж запрещено (сообщение Банка России от 01.06.2026).

Если деньги нужны быстро, сравните обычную продажу с выкупом по правилу цены времени.

Иностранцы из недружественных стран

Кого это касается. Граждан государств из перечня, утверждённого распоряжением Правительства от 05.03.2022 № 430-р, а также лиц, у которых в этих государствах место регистрации или основной деятельности (подпункт «а» пункта 1 Указа Президента от 01.03.2022 № 81).

Какой порядок. Со 2 марта 2022 года сделки резидентов с такими лицами, после которых возникает право собственности на недвижимость, проводят в особом порядке: на основании разрешений Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (подпункты «а» и «б» пункта 1 Указа № 81). Банк России разъяснил, что этот порядок касается и приобретения, и отчуждения недвижимости резидентами (пункт 1.7 официального разъяснения от 18.03.2022 № 2-ОР).

Общее разрешение для продавцов-физлиц. 17 марта 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии разрешила резидентам покупать недвижимость у физических лиц, связанных с недружественными государствами, при условии зачисления денег на счёт типа «С» по Указу Президента от 05.03.2022 № 95 (выписка из протокола № 12, сообщение Минфина от 22.03.2022). Счёт типа «С» ведётся в рублях, его режим устанавливает Совет директоров Банка России (пункт 5 Указа № 95).

Граждане России со вторым гражданством. Для применения указов Банк России рассматривает резидента, у которого есть российское и иное гражданство, только как гражданина России (пункт 1.10 разъяснения № 2-ОР). Если вы иностранец с видом на жительство в России, порядок сделки заранее уточните у банка и юриста.

Порядок меняется. Указы, решения подкомиссии и ограничения Банка России пересматривают регулярно, текущие ограничения на переводы продлены до 7 декабря 2026 года. Перед сделкой проверьте актуальные условия у банка покупателя и юриста.

Частые вопросы

Итог

1. Нерезидентом считается тот, кто провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд; для налога с продажи смотрят итоги года.
2. Если минимальный срок владения прошёл, нерезидент налог не платит, исключение сделано для иностранных агентов.
3. Если срок не прошёл, налог 30% со всей цены, без вычета и без учёта расходов на покупку.
4. Квартира за 5 000 000 ₽ даёт нерезиденту налог 1 500 000 ₽.
5. Из-за границы продают через представителя по доверенности у консула или с электронной подписью при записи в ЕГРН.
6. Деньги получайте на свой счёт в российском банке через аккредитив.
7. Иностранцам из недружественных стран покупатель платит на счёт типа «С»; порядок меняется, уточняйте его у банка и юриста.

Продаёте квартиру, пока живёте за границей?

Расскажите, где квартира, как вы её получили и сколько лет ею владеете. Посчитаем цену выкупа, поможем прикинуть налог и скажем, какие документы подготовить представителю. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

Выкупим вашу квартиру до 80% от рыночной стоимости.

Узнать цену выкупа →

Читайте также

• Продажа квартиры по доверенности: как оформить, что проверить и как не потерять деньги — консульская доверенность и расчёт
• Как купить или продать квартиру дистанционно, не приезжая в город сделки — два нотариуса, электронная подпись и доверенность
• Налог при продаже квартиры в 2026 году: сколько платить и как законно уменьшить — ставки и вычеты для резидентов
• Через сколько можно продать квартиру без налога: 3 года, 5 лет и исключения — как считать срок владения
• Деньги в сделке с квартирой: задаток, аванс и безопасный расчёт — аккредитив, ячейка и депозит нотариуса

Источники

1. Налоговый кодекс РФ, статья 207. Налогоплательщики — ЗаконРФ
2. Налоговый кодекс РФ, статья 210. Налоговая база — ЗаконРФ
3. Налоговый кодекс РФ, статья 214.10. Особенности определения налоговой базы по доходам от продажи недвижимого имущества — ЗаконРФ
4. Налоговый кодекс РФ, статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению — ЗаконРФ
5. Налоговый кодекс РФ, статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества — ЗаконРФ
6. Налоговый кодекс РФ, статья 224. Налоговые ставки — ЗаконРФ
7. Налоговый кодекс РФ, статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов — ЗаконРФ
8. Налоговый кодекс РФ, статья 229. Налоговая декларация — ЗаконРФ
9. Налоговый кодекс РФ, статья 80. Налоговая декларация (расчёт) — ЗаконРФ
10. Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ — ГАРАНТ
11. Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ — ГАРАНТ
12. С 1 января нерезиденты РФ перестанут платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более трех и пяти лет, 07.12.2018 — ФНС России
13. Письмо Минфина России от 24.06.2021 № 03-04-05/49855 — ГАРАНТ
14. Увеличен понижающий коэффициент при продаже недвижимости, 18.03.2025 — ФНС России по Санкт-Петербургу
15. Изменился порядок исчисления НДФЛ при продаже недвижимости, 05.02.2026 — ФНС России по Республике Татарстан
16. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38. Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами — КонсультантПлюс
17. Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106. Принятие нотариусом документов, составленных за границей — КонсультантПлюс
18. Федеральный закон № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», статья 26 — КонсультантПлюс
19. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 36.2 — КонсультантПлюс
20. Федеральный закон от 04.08.2026 № 284-ФЗ, статья 2. Временные ограничительные меры — ГАРАНТ
21. Банк России с 8 декабря снимает ограничения на перевод средств за рубеж для граждан России и дружественных стран, 05.12.2025 — Банк России
22. Сохраняются ограничения на перевод средств за рубеж для нерезидентов из недружественных стран, 01.06.2026 — Банк России
23. Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» — КонсультантПлюс
24. Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» — КонсультантПлюс
25. Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р: перечень недружественных государств — КонсультантПлюс
26. Официальное разъяснение Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР — Легалакт
27. Граждане России смогут совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества с нерезидентами, 22.03.2022 — Минфин России
28. Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 № 12 — ГАРАНТ

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта. Налоговый статус и порядок сделок с иностранцами зависят от конкретных обстоятельств, а ограничения Банка России и решения Правительственной комиссии регулярно пересматривают.