Через сколько можно продать квартиру без налога: 3 года, 5 лет и исключения

Иван Соколоввладелец компании «МАГНАТ», 18 лет в недвижимости 27 сентября 2026 14 минут чтения

Прихожая с коробками: через сколько можно продать квартиру без налога

Короткий ответ

Через сколько можно продать квартиру без налога, зависит от того, как вы её получили. Трёх лет владения достаточно для наследства, подарка от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья. В остальных случаях нужно пять лет, например для второй квартиры, купленной по договору. Срок обычно считают с регистрации права, для наследства — со дня смерти наследодателя, для новостройки — с полной оплаты по договору. Семьи с двумя и более детьми при покупке жилья побольше могут не платить налог независимо от срока. Если продать раньше, НДФЛ 13% считают с цены за вычетом 1 000 000 ₽ или расходов на покупку.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если она непрерывно находилась в вашей собственности в течение минимального срока владения или дольше (п. 2 ст. 217.1 НК).

Три года нужно, если выполняется хотя бы одно условие из пункта 3 статьи 217.1 НК:

квартира получена по наследству;
квартиру подарил член семьи или близкий родственник: супруг, родитель, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра;
квартира получена при приватизации (особенности такой сделки — в статье о продаже приватизированной квартиры);
квартира получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
на дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет другого жилья в собственности, включая совместную собственность с супругом. Жильё, которое вы или супруг купили за 90 календарных дней до этой даты, не учитывается.

Пять лет нужно во всех остальных случаях (п. 4 ст. 217.1 НК). Типичные примеры: вторая квартира, купленная по договору купли-продажи или ДДУ, и квартира, которую подарили тётя, дядя или друг.

Закон региона может сократить срок вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК). Например, в Югре для жилья, которое продают жители округа, срок сокращён до трёх лет. Освобождение по сроку не действует, если хотя бы один день в году продажи у вас был статус иностранного агента (п. 17.1 ст. 217 НК).

Схема сроков владения квартирой: 3 года и 5 лет для продажи без налога — Без налога продают после 3 лет владения в льготных случаях и после 5 лет во всех остальных

С какой даты считать срок владения

Как получили квартиру	Минимальный срок	С какой даты считать
Купили по договору купли-продажи или мены	5 лет, для единственного жилья 3 года	С регистрации права в ЕГРН
Новостройка по ДДУ или через ЖСК	5 лет, для единственного жилья 3 года	С полной оплаты по договору
Новостройка по договору уступки	5 лет, для единственного жилья 3 года	С полной оплаты прав требования по договору уступки
Наследство	3 года	Со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя
Подарок от члена семьи или близкого родственника	3 года	С регистрации права
Подарок от других людей	5 лет, для единственного жилья 3 года	С регистрации права
Приватизация	3 года	С регистрации права
Рента с пожизненным содержанием	3 года	С регистрации права

Покупка. Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК), поэтому точка отсчёта — дата записи в ЕГРН.

Новостройка. Для ДДУ и ЖСК срок идёт с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору, доплату за увеличение площади после ввода дома не учитывают. При покупке по уступке срок идёт с даты полной оплаты прав требования по договору уступки (п. 2 ст. 217.1 НК). Подробнее — в статье о продаже квартиры в новостройке.

Наследство. Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, независимо от того, когда он его принял и зарегистрировал право (п. 4 ст. 1152 ГК). Время открытия наследства — момент смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК). Минфин считает срок владения с этого дня (письмо от 05.11.2024 № 03-04-05/108730), поэтому шесть месяцев на принятие наследства (п. 1 ст. 1154 ГК) входят в три года.

Особые случаи (п. 2 ст. 217.1 НК):

доля ребёнка, выделенная из-за материнского капитала: срок считают с даты, когда квартиру приобрёл родитель, владелец сертификата, или его супруг (подробнее — в статье о продаже квартиры с материнским капиталом);
квартира после раздела, перепланировки или выдела доли, а также полученная по программе реновации в Москве: в срок включают время владения исходной квартирой.

Когда срок заканчивается. Срок должен истечь к дате регистрации перехода права к покупателю: до неё собственником остаётесь вы.

С какой даты считать срок владения квартирой: покупка, наследство, новостройка — Срок владения считают с разных дат в зависимости от того, как получена квартира

Когда налога нет независимо от срока

Семьи с двумя и более детьми. Доход от продажи квартиры, комнаты, дома, их части или доли освобождается от налога независимо от срока владения, если одновременно выполнены все условия п. 2.1 ст. 217.1 НК:

Вы или ваш супруг — родители или усыновители не менее двух детей до 18 лет. Ребёнок до 24 лет учитывается, если учится очно, а признанный судом недееспособным — в любом возрасте. Возраст берут на дату регистрации продажи. Ребёнка, который родился позже, но до 30 апреля следующего года, тоже учитывают.
В год регистрации продажи или до 30 апреля следующего года вы, супруг или дети купили другое жильё по договору купли-продажи или мены и зарегистрировали право. Для новостройки достаточно полностью оплатить квартиру по ДДУ или в ЖСК.
Новое жильё больше проданного по общей площади или дороже по кадастровой стоимости. Сравнивают с учётом суммы долей всех этих членов семьи.
Кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽.
На дату регистрации продажи вам, супругу и детям до 18 лет не принадлежит в сумме больше 50% в другом жилье, которое по площади или кадастровой стоимости больше купленного.

Если условия выполнены, от налога освобождаются и доли детей, проданные одновременно с вашей долей. Купить новое жильё можно и до продажи, но в том же календарном году: покупка, зарегистрированная в прошлом году, для льготы не подойдёт.

Семьи с детьми не платят налог при продаже квартиры при соблюдении условий — Семьи с двумя и более детьми могут продать без налога раньше срока, если выполнят условия закона

Что будет, если продать раньше

Если минимальный срок не прошёл, например унаследованная квартира в собственности менее 3 лет, доход от продажи облагается НДФЛ. Налог считают в три шага.

Доход. Это цена в договоре, но не меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 2 ст. 214.10 НК). Закон региона может повысить коэффициент 0,7 вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК): так сделали, например, Санкт-Петербург и Татарстан, и там доход не может быть меньше всей кадастровой стоимости.
Вычет или расходы. На выбор: 1 000 000 ₽ на всё жильё, проданное за год, или подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК). Если квартира в общей собственности, 1 000 000 ₽ делят между совладельцами пропорционально долям.
Ставка. 13%, если сумма налоговых баз из п. 6 ст. 210 НК за год не больше 2,4 млн ₽. Если больше, налог равен 312 000 ₽ плюс 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК).

Пример. Квартиру унаследовали два года назад и продают за 3 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 3 800 000 ₽, 70% от неё — 2 660 000 ₽. Это меньше цены, поэтому доходом считают 3 000 000 ₽. Расходов на покупку у наследника нет, он берёт вычет 1 000 000 ₽. База — 2 000 000 ₽, налог 13% — 260 000 ₽. Если дождаться трёх лет со дня смерти наследодателя, налога не будет.

Декларация. Её подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК). Если доход от продажи жилья за год больше 1 000 000 ₽, декларация нужна, даже когда налог после вычета нулевой (п. 4 ст. 229 НК). Без неё налоговая сама посчитает налог по своим сведениям (п. 3 ст. 214.10 НК) и начислит штрафы и пени. Подробнее — в статьях о декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры и о налоге при продаже квартиры.

Нерезиденты платят 30% без вычета и расходов (п. 3 ст. 224, п. 3 ст. 210 НК), подробнее — в статье о продаже квартиры нерезидентом.

Пример: налог при продаже квартиры раньше минимального срока — Продажа раньше срока: налог считают с суммы после вычета 1 млн ₽ или расходов

Как продать раньше и заплатить меньше

Учтите расходы на покупку. Вместо вычета 1 000 000 ₽ доход уменьшают на подтверждённые расходы на приобретение квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Понадобятся договор и платёжные документы.
Для наследства и подарка от близких учтите расходы прежнего владельца. Можно учесть подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на покупку квартиры, если он сам не учитывал их в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Если подарок облагался налогом, доход уменьшают на сумму, с которой его заплатили. Подробно — в статье о продаже квартиры, полученной по дарственной.
Используйте вычет за новое жильё. Если в том же году вы купили другое жильё и ещё не получали имущественный вычет, он действует на расходы до 2 000 000 ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК). Сначала его учитывают против зарплаты и других основных доходов, а остаток уменьшает доход от продажи этого же года (п. 6 ст. 210 НК).
Если в семье двое и более детей, купите жильё больше проданного до 30 апреля следующего года и соблюдите условия из раздела выше.
Перенесите регистрацию. Если до конца срока осталось несколько месяцев, найдите покупателя заранее, закрепите договорённость предварительным договором с задатком и зарегистрируйте переход права после нужной даты.
Не занижайте цену в договоре. Если она ниже 70% кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от этих 70%.

Сборы к переезду: как продать квартиру раньше срока и заплатить меньше налога — Если продаёте раньше срока, сохраните документы о расходах на покупку — они уменьшают налог

Можно ли продать раньше срока через срочный выкуп

Можно. Срочный выкуп оформляют обычным договором купли-продажи, поэтому налог считают по тем же правилам: цена в договоре, но не меньше 70% кадастровой стоимости, минус 1 000 000 ₽ или расходы на покупку. Скидка выкупа уменьшает доход и вместе с ним налог, но срок владения не сокращает.

Пример: вторую квартиру купили за 4 000 000 ₽ два года назад, по рынку она стоит 5 000 000 ₽.

Обычная продажа за 5 000 000 ₽ через 2–6 месяцев: база 1 000 000 ₽, налог 130 000 ₽, на руки 4 870 000 ₽.
Выкуп за 4 000 000 ₽, по верхней границе в 80% рынка: база равна нулю, налога нет, на руки 4 000 000 ₽.

Скидка выкупа больше налога, поэтому продавать через выкуп только ради налога нет смысла. Выкуп оправдан, когда ожидание обходится дороже дисконта: копятся долги и пени, нужно срочно переехать или закрыть кредит. Так работает правило цены времени. Типичный дисконт выкупа — 20–25% от рыночной цены, сделка занимает от 1–2 дней до 10 рабочих дней.

Планирование продажи квартиры до окончания срока владения — Срочный выкуп не меняет правила: налог зависит от срока владения и цены в договоре

Частые вопросы

Через сколько лет можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог?

Через пять лет с даты регистрации права в ЕГРН (п. 4 ст. 217.1 НК). Если на дату регистрации продажи это ваше единственное жильё, хватит трёх лет. Для квартиры по ДДУ срок идёт с даты полной оплаты по договору. Ипотека на срок не влияет.

Через сколько можно продать квартиру после наследства?

Через три года со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК, п. 4 ст. 1152 ГК). Дата свидетельства о праве на наследство и регистрации в ЕГРН значения не имеет. Срок должен истечь к дате регистрации перехода права к покупателю.

Срок владения должен истечь к подписанию договора или к регистрации?

К регистрации перехода права к покупателю: до неё собственником остаётесь вы (п. 2 ст. 223 ГК). Минфин тоже считает срок до момента регистрации перехода права. Если до конца срока осталось немного, подавайте документы в Росреестр после нужной даты.

Считается ли квартира единственным жильём, если я в ней не прописан?

Прописка значения не имеет. Условие одно: на дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет другого жилья в собственности, включая совместную собственность с супругом (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). Жильё, купленное за 90 дней до этой даты, не учитывается.

С какой даты считать срок для квартиры в новостройке?

С даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве или по договору с ЖСК (п. 2 ст. 217.1 НК). Доплату за увеличение площади после ввода дома не учитывают. Если квартиру купили по уступке, срок идёт с полной оплаты по договору уступки.

Освобождает ли от налога покупка другой квартиры в том же году?

Полностью освобождает только семьи с двумя и более детьми, если новое жильё больше или дороже проданного и выполнены остальные условия п. 2.1 ст. 217.1 НК. Остальным покупка помогает иначе: неиспользованный вычет при покупке до 2 000 000 ₽ уменьшает доход от продажи того же года.

Нужно ли подавать декларацию, если налог после вычета равен нулю?

Да, если срок владения не прошёл: декларацию подают до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК). Не подавать её можно, только если доходы от продажи жилья за год не больше 1 000 000 ₽ (п. 4 ст. 229 НК). Без декларации налоговая посчитает налог сама.

Можно ли продать квартиру раньше срока через срочный выкуп без налога?

Нет. Налог при выкупе считают так же, как при обычной продаже: цена в договоре, но не меньше 70% кадастровой стоимости, минус вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку (ст. 214.10, 220 НК). Скидка уменьшает налог, но срок владения не сокращает.

Итог

Минимальный срок владения — 3 года для наследства, подарка от близких, приватизации, ренты и единственного жилья, 5 лет в остальных случаях.
Срок считают с регистрации права, для наследства — со дня смерти наследодателя, для ДДУ и ЖСК — с полной оплаты.
Срок должен истечь к дате регистрации перехода права к покупателю.
Семьи с двумя и более детьми не платят налог независимо от срока, если купят жильё больше или дороже проданного и выполнят другие условия.
Если продаёте раньше, налог 13% считают с цены минус 1 000 000 ₽ или расходы, но не меньше чем с 70% кадастровой стоимости.
Заплатить меньше помогают расходы на покупку и вычет за новое жильё, а перенос регистрации на дату после окончания срока убирает налог совсем.
Выкуп раньше срока налог не отменяет и оправдан, когда ожидание обходится дороже дисконта.

Посчитаем, продавать сейчас или подождать

Проверим, когда у вас закончится срок владения, посчитаем налог при продаже сейчас и после этой даты и сравним с выкупом. Если выгоднее подождать или продать самим, скажем об этом прямо.

«Выкупим вашу квартиру до 80% от рыночной стоимости». Расчёт сразу после подписания договора в МФЦ: наличными или переводом на карту.

Посчитать налог и выкуп →

Источники

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового консультанта или юриста. Нормы приведены в редакции на сентябрь 2026 года. Перед сделкой проверьте, не изменились ли они и нет ли льготы в законе вашего региона.