Как продать квартиру при разводе: 4 сценария от мирной сделки до суда

Короткий ответ

Квартира, купленная в браке, принадлежит обоим супругам, даже если в выписке из ЕГРН записан один. Поэтому продавать её без второго супруга нельзя или рискованно: в браке нужно его нотариальное согласие, а после развода он может через суд потребовать свою половину. Как продать квартиру при разводе, зависит от того, насколько вы договорились. Если договорились, продайте квартиру целиком и разделите деньги. Если нет, сначала придётся разделить квартиру на доли, а потом продавать свою. Второй путь заметно дороже: доля стоит на 30–50% меньше соответствующей части квартиры.

Сначала проверьте, общая ли квартира

От этого зависит, нужен ли вам второй супруг вообще.

Как появилась квартира	Чья она	Что это значит для продажи
Куплена в браке	общая, на чьё бы имя ни была оформлена	продать можно только с участием второго супруга
Куплена до брака	личная	продаёте сами
Подарена одному из супругов или получена по наследству	личная	продаёте сами
Куплена в браке на личные добрачные деньги	личная, если это доказать	нужны документы о происхождении денег
Режим изменён брачным договором	как записано в договоре	смотрите договор
Куплена с материнским капиталом	долевая, с долями детей	долю ребёнка продают с разрешения опеки

Главное правило записано в статье 34 Семейного кодекса: имущество, нажитое в браке, общее независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Решает дата покупки, фамилия в выписке ничего не меняет.

Личной остаётся квартира, купленная до брака, подаренная или унаследованная (статья 36 СК). Но и её суд может признать общей, если в браке за счёт общего имущества или трудом одного из супругов сделали вложения, значительно увеличившие её стоимость: капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование (статья 37 СК).

Квартира, купленная в браке на личные деньги одного из супругов, которые были у него до свадьбы, тоже не считается общей (пункт 15 постановления Пленума Верховного суда № 15 от 5 ноября 1998 года). Так бывает, например, когда вы продали добрачную квартиру и на эти деньги купили новую. Доказывать это придётся вам: договором продажи старой квартиры, выписками по счетам, датами платежей.

Брачный договор может заменить совместную собственность на долевую или раздельную (статья 42 СК). Если он у вас есть, начинайте с него.

Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу

Этот вопрос чаще всего задают на юридических форумах. Ответ зависит от того, расторгнут ли брак.

Пока брак не расторгнут, для продажи квартиры, купленной в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга, даже если квартира записана только на вас. Без него супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (пункт 3 статьи 35 СК). Правило действует и для тех, кто уже подал на развод: пока брак не расторгнут, вы супруги.

После развода нотариальное согласие бывшего супруга закон не требует. Верховный суд указал, что пункт 3 статьи 35 СК распространяется только на супругов, а к бывшим применяются нормы Гражданского кодекса о совместной собственности (определение от 30 июня 2020 года № 80-КГ20-3). Но до раздела квартира остаётся общей, и у бывшего супруга есть два способа защитить свою половину:

• оспорить продажу, если докажет, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца полномочий (пункт 3 статьи 253 ГК);
• взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пределах трёхлетнего срока исковой давности.

На практике продать такую квартиру можно, но покупатель рискует оказаться в споре с бывшим супругом. Почему покупатели так осторожны, разобрано в статье о том, могут ли отобрать купленную квартиру. Поэтому осторожный покупатель и банк, который выдаёт ему ипотеку, скорее всего попросят один из трёх документов: согласие бывшего супруга, нотариальное соглашение о разделе или решение суда. Без них покупателей меньше, а торг жёстче.

Четыре сценария: найдите себя на шкале конфликта

Чем сильнее конфликт, тем дольше продажа и тем меньше денег достаётся каждому. Условный пример: квартира стоит 6 млн рублей, у каждого из бывших супругов половина.

Сценарий	Как продаёте	Сколько получит каждый	Сколько ждать
1. Договорились продать	целиком на открытом рынке	около 3 млн	2–6 месяцев
1а. Договорились, но деньги нужны быстро	целиком через выкуп	2,25–2,4 млн	от 1–2 дней до 10 рабочих дней
2. Один оставляет квартиру себе	второй получает компенсацию	по договорённости, от 1,5 до 3 млн	недели
3. Договориться не вышло	делите на доли, каждый продаёт свою	1,5–2,1 млн	месяц на преимущественное право плюс поиск покупателя
4. Открытый конфликт	раздел через суд, затем продажа доли	0,3–0,9 млн, если доступа в квартиру нет	месяцы суда плюс продажа доли

Расчёт условный. Срок обычной продажи 2–6 месяцев и типичный дисконт выкупа 20–25% разобраны в статье о срочном выкупе. Дисконт доли 30–50%, а при конфликте и без доступа в квартиру 70–90%, разобран в статье о продаже доли.

Из таблицы видно: договориться выгодно обоим, даже если разговаривать тяжело. Быстрая продажа через выкуп и та оставляет каждому больше, чем продажа своей доли в одиночку. А разница между первым и последним сценарием на квартире за 6 млн достигает 2,7 млн рублей на каждого.

Сценарий 1. Договорились продать и поделить деньги

Это самый выгодный вариант: квартира уходит по рыночной цене, и никто не платит за конфликт скидкой.

Кто подписывает договор. Если квартира оформлена на вас обоих, вы оба продавцы. Если она записана на одного, второй в браке даёт нотариальное согласие. После развода согласие тоже лучше оформить или сначала заключить соглашение о разделе: так покупатель не будет бояться иска второго собственника.

Если не хотите встречаться. Один из вас может выдать нотариальную доверенность на продажу с ценой и порядком расчёта. Доверенность «на всё» не нужна: с ней легко потерять контроль над деньгами.

Договоритесь о деньгах письменно до выставления. Минимальная цена, кто показывает квартиру, кто платит риелтору и гасит долги за ЖКХ, как делится выручка. Такая бумага заранее закрывает споры, которые обычно всплывают перед сделкой.

Расчёт на два счёта. Покупатель может открыть два аккредитива, по одному на каждого продавца. После регистрации перехода права каждый получит свою сумму на свой счёт. Инструменты расчёта подробно разобраны в статье о деньгах в сделке.

Нотариус. Отдельную долю продают только через нотариуса. Если квартиру целиком продаёте вы оба и среди собственников нет детей, нотариальное удостоверение договора не обязательно. Для долей это прямо сказано в части 1.1 статьи 42 закона о госрегистрации недвижимости: исключение сделано для случая, когда все участники продают свои доли по одной сделке. Если собственник доли ребёнок, договор удостоверяет нотариус (часть 2 статьи 54 того же закона).

Сценарий 2. Один из вас оставляет квартиру себе

Тогда один супруг выкупает у другого его половину, и посторонний покупатель не нужен.

Как оформить. Если квартира ещё не разделена, заключите у нотариуса соглашение о разделе общего имущества: квартира переходит одному, второй получает компенсацию. Нотариальная форма такого соглашения обязательна (пункт 2 статьи 38 СК). Если квартира уже поделена на доли, половину покупают по договору купли-продажи доли, тоже через нотариуса. Ждать месяц не нужно: преимущественное право касается продажи посторонним.

Какая цена честная. Спор обычно идёт между двумя числами. Нижнее — цена, за которую долю купил бы посторонний, то есть на 30–50% меньше половины рыночной стоимости. Верхнее — ровно половина рыночной стоимости. У каждой стороны есть причина двигаться к середине. Тот, кто остаётся, получает квартиру без чужого сособственника и может потом продать её целиком по рынку. Тот, кто уходит, получает деньги сразу, без продажи доли со скидкой. Начните с независимой оценки: как узнать реальную цену квартиры.

Если квартира в ипотеке. Банк не обязан выводить второго супруга из кредита: перевод долга на другое лицо без согласия кредитора ничтожен (пункт 2 статьи 391 ГК). Тому, кто оставляет квартиру, придётся договориться с банком о смене заёмщика или рефинансировать кредит на себя, а для этого нужен достаточный доход.

Сценарий 3. Договориться не вышло, но и судиться никто не хочет

Здесь квартиру сначала делят на доли, а дальше каждый распоряжается своей.

1. Разделите квартиру по соглашению у нотариуса. Доли признаются равными, если договор между супругами не предусматривает иное (пункт 1 статьи 39 СК).
2. Предложите свою долю бывшему супругу. Перед продажей постороннему нужно письменно известить второго собственника о цене и условиях, у него месяц на ответ (статья 250 ГК). Порядок уведомления разобран в статье о продаже доли.
3. Если он отказался или промолчал, продавайте третьему лицу по той же цене, что была в уведомлении, и только через нотариуса.

Будьте готовы к цене. Доля продаётся на 30–50% дешевле своей части квартиры: вместе с ней покупатель получает соседство с человеком, которого не выбирал. На квартире за 6 млн рублей половина стоит 3 млн, а доля в ней 1,5–2,1 млн.

Подумайте и о том, кому достанется доля. Часть покупателей долей зарабатывает на давлении на оставшихся жильцов. Если в квартире остаются ваши дети, это решение касается и их.

Раздел на доли не закрывает дорогу к первому сценарию. Если позже договоритесь, продадите обе доли одним договором.

Сценарий 4. Открытый конфликт: бывший супруг против всего

Если второй супруг не соглашается ни на продажу, ни на раздел, остаётся суд.

Иск о разделе имущества. Суд определит, кому что достаётся, и может передать квартиру одному из вас с денежной компенсацией другому (пункт 3 статьи 38 СК). Доли по умолчанию равные, но суд вправе отступить от этого в интересах несовершеннолетних детей или если один из супругов недобросовестно уменьшал общее имущество (пункт 2 статьи 39 СК).

Срок. Бывшие супруги могут требовать раздела в течение трёх лет (пункт 7 статьи 38 СК). Считают их не с даты развода, а со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 19 постановления Пленума Верховного суда № 15).

Запрет на продажу, пока идёт спор. Вместе с иском попросите суд принять обеспечительные меры: запретить ответчику и Росреестру совершать действия с квартирой (статья 140 ГПК). Без такого запрета квартиру, записанную на второго супруга, могут продать прямо во время процесса.

Время. Раздел через суд занимает месяцы: нужны оценка, заседания, иногда судебная экспертиза, если вы спорите о стоимости. Решение даст вам долю, и вы вернётесь к третьему сценарию, только теперь с конфликтом, который бьёт по цене: без доступа в квартиру дисконт доли доходит до 70–90%.

Если бывший супруг живёт в квартире. Всё решает, чья квартира.

• Если квартира общая или у него есть доля, выселить его нельзя. Порядок пользования определяют соглашением, а если договориться не вышло, судом (статьи 247 и 253 ГК).
• Если квартира ваша личная, после прекращения семейных отношений бывший супруг теряет право ею пользоваться, если вы не договорились иначе. Суд может сохранить за ним это право на определённый срок, когда ему негде жить и не на что обеспечить себя другим жильём (часть 4 статьи 31 ЖК). Выписывают такого жильца через суд.

Если квартира в ипотеке

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка, если договор ипотеки не предусматривает иное (пункт 1 статьи 37 закона об ипотеке). Обычная схема такая: покупатель вносит деньги, из них гасят остаток кредита, банк снимает обременение, остаток супруги делят по договорённости.

Если вы оба созаёмщики и один перестал платить, банк вправе требовать платежи с любого из вас: такое условие обычно есть в кредитном договоре. При разделе суд распределит общие долги пропорционально долям (пункт 3 статьи 39 СК), но для банка кредитный договор от этого не меняется.

Когда платить уже нечем, разберите варианты в статье о том, что делать, если нечем платить ипотеку. Если банк подал в суд, посчитайте, сколько вы потеряете на торгах: как сохранить разницу.

Если в квартире есть доли детей или материнский капитал

Квартиру, купленную с материнским капиталом, родители обязаны оформить в общую собственность с детьми (часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ). При разделе это нельзя игнорировать.

Доли детей считают не от всей стоимости квартиры, а от суммы материнского капитала: её делят поровну между родителями и детьми. Верховный суд разъяснил это в обзоре практики от 22 июня 2016 года. Например, если капитал покрыл 20% цены, а в семье двое родителей и двое детей, каждому ребёнку достаётся 5% квартиры.

Продать долю ребёнка родители могут только с предварительного разрешения органа опеки: на них распространяются правила распоряжения имуществом подопечного (пункт 3 статьи 60 СК и пункт 2 статьи 37 ГК). Оба родителя остаются законными представителями ребёнка и после развода (пункт 1 статьи 64 СК), поэтому опека обычно ждёт заявления от обоих.

Возражение второго родителя само по себе не приговор: опека проверяет, отвечает ли сделка интересам ребёнка. Взамен она обычно требует выделить ребёнку долю в другом жилье, а иногда и перевести деньги на его счёт.

Если маткапитал использован, а доли детям не выделены, сначала выделите их. Такую сделку легко оспорить, поэтому её обходят стороной осторожные покупатели, и мы такие квартиры тоже не выкупаем: этот признак есть в нашем списке причин для отказа.

Налог при продаже после развода

Налога нет, если квартира была в собственности дольше минимального срока: 3 года для единственного жилья и в ряде других случаев, 5 лет в остальных (статья 217.1 НК).

Срок считают с даты, когда право на квартиру впервые зарегистрировал один из супругов. Раздел и развод его не обнуляют (письмо Минфина от 9 апреля 2021 года № 03-04-05/26666).

Если срок не вышел, при продаже квартиры целиком вычет 1 млн рублей делится между совладельцами: при долевой собственности пропорционально долям, при совместной по договорённости (подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК).

Когда разумно продать через выкуп

Выкуп оправдан, если вы оба согласны продать, но ждать 2–6 месяцев дороже дисконта. При типичном дисконте 20–25% каждый получает 75–80% своей половины, зато за срок от 1–2 дней до 10 рабочих дней. Так бывает, когда один уже снимает жильё, вы вдвоём платите ипотеку за квартиру, в которой никто не живёт, или деньги нужны на новое жильё, пока подходящий вариант не ушёл. Посчитать это можно по правилу цены времени.

Второй случай: вы договорились о продаже, но затяжные показы в тяжёлый период жизни обходятся вам дороже скидки.

Выкуп не заменяет договорённость между вами. Квартиру целиком мы покупаем у всех её собственников, поэтому без согласия второго супруга этот путь закрыт. А если время терпит, продавайте на открытом рынке: так каждому достанется больше.

Красные флаги

• Предлагают продать квартиру, «пока бывший не узнал». Он узнает, и срок для иска о разделе начнёт течь только с этого дня.
• Советуют до раздела переоформить квартиру на родственника. Суд может увидеть в этом недобросовестное уменьшение общего имущества и отступить от равенства долей (пункт 2 статьи 39 СК).
• Предлагают «подарить» долю постороннему, чтобы обойти преимущественное право бывшего супруга. Если за дарением стоят деньги, сделку признают притворной.
• Уговаривают указать в договоре цену ниже реальной. Это ударит по вам и в споре о деньгах, и при расчёте налога.
• Покупатель доли обещает «сам решить вопрос» с бывшим супругом и детьми.
• Всю сумму предлагают перевести одному из вас, «а он потом отдаст».

Частые вопросы

Итог

1. Проверьте, общая ли квартира. Решает дата покупки относительно брака, фамилия в выписке ничего не меняет.
2. В браке квартиру продают только с нотариальным согласием супруга. После развода согласие не обязательно, но без него или без соглашения о разделе покупатель рискует, и квартира продаётся хуже.
3. Если договорились, продавайте квартиру целиком и делите деньги через два аккредитива. Так каждый получит больше всего.
4. Если один оставляет квартиру себе, оформите соглашение о разделе у нотариуса. Честная цена лежит между ценой доли на рынке и половиной рыночной стоимости.
5. Если договориться не вышло, разделите квартиру на доли и сначала предложите свою долю бывшему супругу.
6. В открытом конфликте подавайте иск о разделе и сразу просите запрет на регистрационные действия.
7. Ипотечную квартиру продают с согласия банка, долю ребёнка — с разрешения опеки.

На квартире за 6 млн рублей разница между мирной продажей и продажей доли в конфликте доходит до 2,7 млн рублей на каждого.

Посчитаем, сколько получит каждый из вас

Оценим квартиру по рынку и покажем три суммы: сколько каждый получит при продаже на открытом рынке, при выкупе и при продаже доли. Скажем, какой из четырёх сценариев ваш. Оценку оплачиваем мы, комиссий нет. Если время терпит и выгоднее продавать самим, скажем об этом прямо.

Быстрая продажа и прозрачный расчёт помогают разделить деньги и разойтись без затяжного конфликта.

Посчитать мою часть →

Читайте также

• Как продать долю в квартире и сколько она на самом деле стоит — если квартиру уже разделили на доли
• Деньги в сделке с квартирой: задаток, аванс и безопасный расчёт — как устроены аккредитив и депозит нотариуса
• Как узнать реальную цену своей квартиры перед продажей — с чего начать разговор о компенсации
• Срочный выкуп квартиры: как работает и когда оправдан — если деньги нужны обоим быстро
• Нечем платить ипотеку: что делать, пока банк не забрал квартиру — если бывший супруг перестал платить

Источники

1. Семейный кодекс РФ, статья 34. Совместная собственность супругов — ЗаконРФ
2. СК РФ, статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов — ЗаконРФ
3. СК РФ, статья 38. Раздел общего имущества супругов — ЗаконРФ
4. СК РФ, статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов — ЗаконРФ
5. ГК РФ, статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом в совместной собственности — ЗаконРФ
6. ВС разъяснил, как продать общий дом после развода: определение № 80-КГ20-3 — Право.ру
7. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 05.11.1998 № 15 — КонсультантПлюс
8. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 42 — ГАРАНТ
9. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 54 — КонсультантПлюс
10. Жилищный кодекс РФ, статья 31 — ЗаконРФ
11. Закон об ипотеке, статья 37. Отчуждение заложенного имущества — ФЗРФ
12. Закон № 256-ФЗ, статья 10. Материнский капитал на улучшение жилищных условий — КонсультантПлюс
13. Как разделить квартиру, купленную на маткапитал, разъяснил Верховный суд — Ассоциация юристов России
14. Срок владения имуществом супругов для НДФЛ: письмо Минфина от 09.04.2021 — ГАРАНТ.РУ
15. НК РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты — ЗаконРФ

Материал носит информационный характер. Расчёты в таблице условные и показывают порядок сумм. Раздел имущества в конфликте, сделки с долями детей и продажу ипотечной квартиры стоит разбирать с юристом.