Как продать квартиру с прописанными людьми: кого выпишут, а кого не выпишет даже суд

Короткий ответ

Продать квартиру с прописанными людьми можно. Регистрация по месту жительства не делает человека собственником, поэтому его согласие на сделку не нужно. Но после продажи прописанные жильцы делятся на две группы. Члены семьи продавца право жить в квартире теряют (пункт 2 статьи 292 ГК). Отказник от приватизации, человек с правом пользования по завещанию и наниматель по договору найма это право сохраняют, и закон требует перечислить их в договоре. Тех, кто не выписывается сам, выписывают через суд. Обычно это занимает месяцы, поэтому покупатели просят освободить регистрацию до сделки.

Прописка и право жить в квартире — разные вещи

Прописка, а по закону регистрация по месту жительства, фиксирует адрес человека. Право жить в квартире возникает из других оснований: человек живёт в ней как член семьи собственника, по договору найма, как отказник от приватизации или по завещанию.

От основания зависит, что будет после продажи. Если право пользования прекратилось, человека снимают с регистрационного учёта: по его заявлению, когда он регистрируется по новому адресу, или по вступившему в силу решению суда (статья 7 закона № 5242-1).

Выписка из ЕГРН прописанных не показывает. Кто зарегистрирован сейчас, видно в выписке из домовой книги или едином жилищном документе. Кто был зарегистрирован раньше и куда выбыл, показывает архивная выписка.

Кого выпишут, а кого нет: таблица

Кто прописан	Сохранит право после продажи	Что делать продавцу
Вы и члены вашей семьи: супруг, дети, родители	нет: переход права собственности прекращает их право пользования (пункт 2 статьи 292 ГК)	выписаться до сделки или указать срок в договоре
Дети до 14 лет	нет: их место жительства — место жительства родителей (пункт 2 статьи 20 ГК)	заранее решить, где их зарегистрировать
Бывший член семьи, например бывший супруг	нет: право прекращается вместе с семейными отношениями, но суд может сохранить его на срок (часть 4 статьи 31 ЖК)	выписать до продажи, при споре через суд
Родственники и знакомые, прописанные без договора	нет	попросить выписаться, при отказе выселять через суд (часть 1 статьи 35 ЖК)
Наниматель по договору найма	да, до конца договора: новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК)	предупредить покупателя и передать ему договор
Отказник от приватизации	да, бессрочно (статья 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса)	указать в договоре; выписать можно только через суд и только если он добровольно выехал насовсем
Человек с правом пользования по завещанию	да, на срок из завещания (пункт 2 статьи 1137 ГК)	указать в договоре

Всех, кто сохраняет право пользования, нужно перечислить в договоре купли-продажи с указанием их прав. Это существенное условие договора (пункт 1 статьи 558 ГК). Договор считается заключённым, только если стороны договорились по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК), поэтому пропуск такого перечня ставит под удар всю сделку.

Отказник от приватизации: почему его не выпишет даже суд

Когда квартиру приватизировали, некоторые члены семьи отказывались от своей доли в пользу других, но оставались жить в квартире. Без их согласия приватизация была бы невозможна. Поэтому суды исходят из того, что право пользования для них бессрочное.

Для бывших членов семьи собственника приватизированной квартиры это закреплено статьёй 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса: правило о прекращении права пользования при окончании семейных отношений на них не распространяется, если в момент приватизации у них были равные права пользования с тем, кто её приватизировал. Верховный суд разъясняет, что и при переходе права собственности к новому владельцу такого жильца выселить нельзя.

Исключение одно. Верховный суд допускает, что отказник теряет право, если добровольно выехал в другое постоянное место жительства: давно не живёт в квартире, не хранит там вещи, не платит за неё и обзавёлся другим жильём. Доказывать это придётся в суде.

Для продавца вывод простой: отказника указывают в договоре как лицо, сохраняющее право пользования. Скрыть его не выйдет: сведения об отказе остаются в документах приватизации, а осторожный покупатель их запросит. Такие квартиры покупают с большой опаской, и мы их не выкупаем: этот признак есть в нашем списке причин для отказа.

Как выписать человека, который не выписывается

1. Попросите выписаться добровольно. Человек снимается с учёта, когда регистрируется по новому месту жительства (статья 7 закона № 5242-1).
2. Направьте письменное требование. Укажите срок, в который нужно освободить квартиру и сняться с учёта. Если человек, чьё право пользования прекратилось, не освобождает квартиру в этот срок, собственник вправе выселить его через суд (часть 1 статьи 35 ЖК).
3. Подайте иск. Если человек в квартире не живёт, требуйте признать его утратившим право пользования. Если живёт, требуйте выселения. Госпошлина для физического лица — 3000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК).
4. Соберите доказательства: человек не живёт в квартире, не платит за неё, его вещей нет, семейные отношения прекращены.
5. Получите решение. Вступившее в силу решение суда — основание снять человека с регистрационного учёта (статья 7 закона № 5242-1).

Сколько это длится, зависит от суда и от того, спорит ли ответчик. Обычно это месяцы, поэтому выписку лучше закончить до выхода на сделку.

Можно ли продать, не дожидаясь выписки

Можно, если это честно отражено в договоре. В нём должны быть:

• перечень тех, кто сохраняет право пользования, с указанием их прав;
• обязательство и срок выписки для тех, кто право теряет: для вас, членов вашей семьи и других прописанных без оснований;
• порядок расчёта. Часть суммы можно оставить на отдельном аккредитиве и раскрыть после того, как покупатель получит документ о снятии жильцов с регистрационного учёта. Как настроить условия раскрытия, разобрано в статье о деньгах в сделке.

Учтите цену вопроса. Покупатель берёт на себя время и суд, поэтому квартиру с прописанными, которые не собираются выписываться, продают дольше и с торгом. Почему покупатели так тщательно проверяют жильцов, разобрано в статье о том, могут ли отобрать купленную квартиру.

Если прописан ребёнок

Если ребёнок только прописан и не является собственником, разрешение органа опеки на продажу, как правило, не нужно. Согласие опеки требуется в особых случаях: когда в квартире живут находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения (о чём известно органу опеки), и сделка затрагивает их права (пункт 4 статьи 292 ГК).

Место жительства ребёнка до 14 лет — место жительства родителей (пункт 2 статьи 20 ГК), поэтому его регистрируют по новому адресу вместе с ними. Покупатель попросит сделать это до сделки или указать срок в договоре.

Если ребёнок владеет долей, на продажу его доли нужно предварительное разрешение опеки, а договор удостоверяет нотариус (часть 2 статьи 54 закона о госрегистрации недвижимости).

Если в квартире остались родственники прежнего собственника

Так бывает, когда квартиру купили или унаследовали, а родственники прежнего владельца остались прописаны. Переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не устанавливает иное (пункт 2 статьи 292 ГК). Если они не выписываются добровольно, их выписывают через суд по тем же правилам. Исключение — отказники от приватизации и те, у кого есть право пользования по завещанию.

Как продать унаследованную квартиру, разобрано в статье о продаже квартиры по наследству. Что делать с бывшим супругом, который живёт в квартире, — в статье о продаже квартиры при разводе.

Что проверить в истории квартиры

• Выписку из домовой книги или единый жилищный документ: кто прописан сейчас.
• Архивную выписку: кто был прописан раньше, когда и куда выбыл.
• Документы приватизации: кто участвовал, а кто отказался.
• Отметки о временном снятии с учёта. Юристы по недвижимости предупреждают, что человек, которого выписали на время заключения, службы или пребывания в интернате, в ряде случаев может заявить права на квартиру. Такие отметки видно только в архивной выписке.

Когда разумно продать через выкуп

Выкуп оправдан, когда суд и ожидание стоят дороже дисконта. Например, прописанный родственник давно не живёт в квартире и не выписывается, переезжать нужно сейчас, а покупатели на открытом рынке уходят, узнав о прописанных. Так продажа обрывается на последних шагах, разобрано в статье почему квартира не продаётся. Типичный дисконт выкупа 20–25% от рыночной цены, срок сделки — от 1–2 дней до 10 рабочих дней. Посчитать выгоду можно по правилу цены времени.

Выкуп не нужен, если жильцы готовы выписаться сами: тогда квартиру можно продать по рыночной цене.

Граница с нашей стороны та же, что у любого осторожного покупателя: квартиры с отказником от приватизации и с временно снятыми с учёта жильцами мы не выкупаем.

Красные флаги

• В договоре написано «зарегистрированных лиц нет», а по выписке из домовой книги они есть.
• Отказник от приватизации есть, а в договоре его нет среди лиц, сохраняющих право пользования.
• Обещают выписать человека «через знакомых в паспортном столе» без его заявления и без суда.
• Покупатель или выкупщик обещает «сам решить вопрос» с отказником или нанимателем.
• Всю сумму предлагают передать до выписки, без удержания части денег на аккредитиве.
• Скрывают договор найма. После продажи он продолжит действовать, и покупатель узнает о нём от жильцов.

Частые вопросы

Итог

1. Прописка не даёт права собственности, поэтому продать квартиру можно без согласия прописанных.
2. Члены семьи продавца и прописанные без оснований после продажи право пользования теряют.
3. Отказник от приватизации, наниматель по договору найма и человек с правом пользования по завещанию его сохраняют.
4. Всех, кто сохраняет право, впишите в договор: это существенное условие.
5. Тех, кто не выписывается, выписывают через суд. Госпошлина 3000 рублей, сроки обычно измеряются месяцами.
6. Проверьте историю квартиры: архивную выписку и документы приватизации.
7. Если продаёте до выписки, удержите часть суммы на аккредитиве до документа о снятии с учёта.

Чем меньше прописанных остаётся к сделке, тем ближе цена к рыночной.

Разберём, кто прописан в вашей квартире

Посмотрим документы, скажем, кто из прописанных потеряет право после продажи, а кто его сохранит, и оценим квартиру с учётом этого. Оценку оплачиваем мы, комиссий нет. Если выгоднее сначала выписать жильцов и продать квартиру самим, скажем об этом прямо.

Разберёмся с залогами, рентой и правами третьих лиц.

Проверить мою квартиру →

Читайте также

• Как понять, будет ли квартира ликвидной при последующей продаже — какие юридические особенности квартиры отпугивают покупателей
• Могут ли отобрать купленную квартиру и как этого не допустить — что проверить в истории квартиры перед покупкой
• Как продать квартиру при разводе: 4 сценария от мирной сделки до суда — если в квартире живёт бывший супруг
• Деньги в сделке с квартирой: задаток, аванс и безопасный расчёт — как устроены аккредитив и депозит нотариуса

Источники

1. ГК РФ, статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения — ЗаконРФ
2. ГК РФ, статья 558. Особенности продажи жилых помещений — ЗаконРФ
3. ГК РФ, статья 432. Основные положения о заключении договора — ЗаконРФ
4. ГК РФ, статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности — ЗаконРФ
5. ГК РФ, статья 1137. Завещательный отказ — ЗаконРФ
6. ГК РФ, статья 20. Место жительства гражданина — ЗаконРФ
7. Жилищный кодекс РФ, статья 31 — ЗаконРФ
8. Жилищный кодекс РФ, статья 35. Выселение гражданина, право пользования которого прекращено — ЗаконРФ
9. Закон РФ № 5242-1, статья 7. Снятие с регистрационного учёта по месту жительства — КонсультантПлюс
10. Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статья 19 — КонсультантПлюс
11. При отказе от приватизации сохраняется право пользования: подборка судебной практики — КонсультантПлюс
12. НК РФ, статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам в судах общей юрисдикции — ЗаконРФ
13. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 54 — КонсультантПлюс

Материал носит информационный характер. Иски о выселении и признании утратившим право пользования, а также сделки с отказниками от приватизации стоит разбирать с юристом.