Как продать квартиру в военной ипотеке: долг банку, Росвоенипотека и порядок сделки

Иван Соколоввладелец компании «МАГНАТ», 18 лет в недвижимости 28 октября 2026 14 минут чтения

Сборы к переезду по службе: как продать квартиру в военной ипотеке

Короткий ответ

Продать квартиру в военной ипотеке можно, но сделку, по разъяснению Росвоенипотеки, совершают только после того, как с квартиры снимут оба залога: банка и Российской Федерации в лице Росвоенипотеки. Залог банка снимают после полного погашения кредита. Залог государства снимают, когда вы вернули средства целевого жилищного займа или когда у вас возникло право на накопления и долга по займу нет. Сумму к возврату Росвоенипотека сообщает в ответ на заявление, поэтому запросите её до сделки. На снятие залога государства закладывайте до 30 рабочих дней у Росвоенипотеки и три рабочих дня у Росреестра.

Почему квартира в двойном залоге

Квартиру по военной ипотеке покупают на деньги из двух источников: кредит банка и целевой жилищный заём (ЦЖЗ) из накоплений на именном накопительном счёте военнослужащего. Займом платят первоначальный взнос и платежи банку по графику, пока вы служите. Поэтому у квартиры два залогодержателя.

Что говорит закон. Жильё, купленное с использованием накоплений по договору ЦЖЗ и кредита банка, находится в залоге в силу закона у кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа, который обеспечивает работу накопительно-ипотечной системы (пункт 4 статьи 77 закона об ипотеке). На практике от имени государства выступает ФГКУ «Росвоенипотека». Залог возникает с момента регистрации права собственности, закладную для прав государства не выдают. Требования Российской Федерации удовлетворяются после требований банка: по очерёдности банк первый, государство второе.

Что такое заём. ЦЖЗ предоставляют на период военной службы, и в этот период он беспроцентный (часть 3 статьи 14 закона 117-ФЗ о накопительно-ипотечной системе). Погашает его государство, когда у вас возникает право на использование накоплений (часть 1 статьи 15). Пока такого права нет, деньги займа остаются вашим долгом, а в выписке из ЕГРН стоят две записи об ипотеке. Если квартиру купили на заём без кредита, залог только у Российской Федерации (пункт 10 Правил предоставления ЦЖЗ, утверждённых постановлением № 370).

Двойной залог квартиры в военной ипотеке — Квартира по военной ипотеке находится в залоге и у банка, и у Российской Федерации

Можно ли продать до погашения

Росвоенипотека отвечает на этот вопрос прямо: сделку по отчуждению квартиры (купля-продажа, мена, дарение) участник накопительно-ипотечной системы может совершить только после погашения обоих залогов. Залог банка снимают после полного погашения кредита, залог государства после возврата займа или когда возникло право на накопления и долга по займу нет.

Ждать 20 лет выслуги не обязательно. Заём можно погасить досрочно (часть 3 статьи 15 закона 117-ФЗ), и тогда залог государства снимают без права на накопления. Если продолжаете службу, начисления на именной счёт после этого идут на общих основаниях.

Долги гасят до сделки. Деньги на погашение дают задаток или аванс покупателя по предварительному договору, ваши накопления или кредит. Чем задаток отличается от аванса и как его защитить, разобрано отдельно.

Не все схемы обычной ипотеки подходят. Продажа с обременением через банк, когда долг гасят после регистрации, описанная в статье о продаже квартиры в обычной ипотеке, расходится с позицией Росвоенипотеки. Самостоятельная продажа по статье 37.1 закона об ипотеке здесь, скорее всего, тоже не поможет: закон не допускает её, если квартира заложена нескольким залогодержателям по разным обязательствам или находится в предшествующей и последующей ипотеке (подпункты 3 и 4 пункта 6).

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке до погашения — Продать можно, но оба долга гасят и оба залога снимают до сделки — например, задатком покупателя по предварительному договору

Сколько нужно вернуть Росвоенипотеке

Сумма зависит от двух вещей: возникло ли у вас право на накопления и, если вы уже уволились, по какому основанию. Право возникает (часть 1 статьи 10 закона 117-ФЗ):

при общей продолжительности военной службы 20 лет и более, в том числе в льготном исчислении;
при увольнении с выслугой 10 лет и более по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья, если вы признаны ограниченно годным, в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам;
при увольнении по состоянию здоровья, если военно-врачебная комиссия признала вас не годным к службе.

Ваша ситуация	Что вернуть Росвоенипотеке	Проценты
Служите, права на накопления нет	все средства займа: первоначальный взнос и платежи, перечисленные банку	нет, заём беспроцентный на время службы
Служите, выслуга 20 лет и более	ничего, если долга по займу нет; залог снимают после погашения кредита по рапорту через командира	нет
Уволены с правом на накопления	только суммы, перечисленные банку после исключения из списков части	нет
Уволены без права на накопления	средства займа и суммы, перечисленные после исключения из списков, ежемесячно в срок до 10 лет	по ставке договора ЦЖЗ, если основание увольнения названо в части 2 статьи 15 закона 117-ФЗ

Служите, права нет. Возвращают всё, что государство заплатило по договору займа: первоначальный взнос и платежи в погашение кредита. Процентов нет. Возвращённые деньги снова поступают на ваш именной накопительный счёт.

Уволились с правом на накопления. Заём погашает государство. Вернуть нужно только суммы, которые Росвоенипотека перечислила банку после даты исключения из списков воинской части. Их возвращают без процентов, но если не вернуть в течение 6 месяцев после уведомления, начисляются пени 0,1% суммы за каждый день (пункт 77 Правил).

Уволились без права на накопления. Средства займа возвращают ежемесячными платежами в срок до 10 лет (часть 2 статьи 15 закона 117-ФЗ). Проценты по ставке договора ЦЖЗ начисляют, только если основание увольнения названо в этой части, например невыполнение условий контракта или приговор суда о лишении свободы. При увольнении по истечении срока контракта или по собственному желанию долг возвращают без процентов (пункт 83(1) Правил).

Как узнать точную сумму. Пока служите, подайте в Росвоенипотеку заявление о намерении полностью погасить задолженность по ЦЖЗ, образец есть на сайте учреждения. В ответ придёт письмо с суммой к возврату и реквизитами. Одновременно учреждение сообщит, что перестаёт платить банку, и дальше кредит вы гасите сами, поэтому подавайте заявление, когда покупатель уже найден. После увольнения без права график возврата Росвоенипотека присылает сама в течение месяца после закрытия именного счёта (пункт 79 Правил), а по заявлению о полном досрочном возврате за 5 рабочих дней считает сумму с процентами и пенями (пункт 87). Есть ли у вас право на накопления, решает ваше ведомство: реестр участников Росвоенипотека не ведёт.

Расчёт долга перед банком и Росвоенипотекой — Суммы долгов перед банком и Росвоенипотекой запрашивают до сделки

Как проходит продажа по шагам

Как продать квартиру по военной ипотеке, если права на накопления ещё нет:

Расчёты долгов. Оцените квартиру по реальным сделкам, возьмите в банке справку об остатке кредита, а в Росвоенипотеке запросите сумму займа к возврату. С покупателем подпишите предварительный договор: цена, сумма задатка или аванса на погашение долгов, сроки снятия залогов и основной сделки.
Покупатель гасит долги. Деньги покупателя идут на погашение кредита в банке и займа в Росвоенипотеке. Платёж в Росвоенипотеку отправляют по реквизитам и с назначением из её письма. Может ли его внести покупатель от вашего имени, уточните у учреждения заранее.
Снятие обеих ипотек. Банк после погашения кредита подаёт заявление о погашении записи или выдаёт закладную с отметкой. Для залога государства вы подаёте в Росвоенипотеку второе заявление с копией паспорта и справкой из воинской части о том, что продолжаете службу, датированной позже возврата средств. Учреждение направляет заявление в Росреестр в течение 30 рабочих дней после того, как получит документы и деньги, а Росреестр погашает запись в течение трёх рабочих дней (пункт 1 статьи 25 закона об ипотеке).
Регистрация. Когда в выписке из ЕГРН нет обеих записей об ипотеке, подпишите основной договор и сдайте его на регистрацию: семь рабочих дней в Росреестре или девять через МФЦ (часть 1 статьи 16 закона 218-ФЗ). Задаток засчитывается в цену, остаток покупатель платит через аккредитив, ячейку или депозит нотариуса. Если квартира в собственности меньше минимального срока владения, заранее посчитайте налог при продаже квартиры.
После сделки. Возвращённые средства займа снова лежат на именном счёте. Если продолжаете служить, можно подать командиру рапорт о новом займе, свидетельство оформляют в том же порядке, что и в первый раз.

Сроки. Снятие залога государства и регистрация занимают до 40 рабочих дней: 30 у Росвоенипотеки, 3 у Росреестра, 7 на регистрацию. Это около двух календарных месяцев без поиска покупателя и сроков банка.

Если вы уже уволены. Для уволенных после 1 января 2016 года основание снять залог государства — сведения ведомства об исключении из реестра участников и погашение долга по займу.

Порядок продажи квартиры в военной ипотеке — При продаже покупатель гасит оба долга, затем снимают обе ипотеки

Если переводят в другой город

Перевод по службе не обязывает продавать квартиру. Вариантов три.

Сдать квартиру. Росвоенипотека разъясняет: сдача жилья, купленного по военной ипотеке, внаём правомерна, если в ней нет признаков предпринимательской деятельности, а согласия учреждения законодательство о НИС и договоры ЦЖЗ не предусматривают. Банк может ограничить аренду договором. Без согласия залогодержателя сдавать можно, если договор об ипотеке не предусматривает иное и срок найма не длиннее срока кредита (пункт 1 статьи 40 закона об ипотеке). Проверьте кредитный договор и закладную.

Продать и погасить долги. Возвращённые средства займа поступят на именной счёт, и на новом месте службы можно снова оформить военную ипотеку. Вопрос о служебном жилье на новом месте в Минобороны решает Департамент жилищного обеспечения, Росвоенипотека им не занимается.

Продать через выкуп. Вариант для тех, у кого нет времени искать покупателя. Если время есть, но мало, пригодится план быстрой продажи на 30 дней.

Если вы уже уехали. Сделку можно провести по нотариальной доверенности или удалённо: как продать квартиру по доверенности и как провести сделку, не приезжая в город.

Что делать с квартирой в военной ипотеке при переводе — При переводе по службе квартиру можно сдать, продать самостоятельно или через выкуп

Продажа через срочный выкуп

Выкуп убирает поиск покупателя, показы, торг и риск, что покупатель передумает, пока снимаются залоги. Компания покупает квартиру за собственные деньги. По банковской части долга на сайте сказано так: «Погасим остаток долга банку в ходе сделки, разницу отдадим вам.»

Порядок Росвоенипотеки выкуп не отменяет. Средства займа возвращают по письму учреждения, залог государства снимают после этого, в те же до 30 рабочих дней плюс три рабочих дня Росреестра. Поэтому до подписания любых бумаг договоритесь, из каких денег гасится заём и в какие сроки, и закрепите это в договоре.

Сколько это стоит. Выкупают до 80% рыночной стоимости, типичный дисконт на рынке выкупа 20–25%. Выкуп оправдан, когда ожидание обходится дороже дисконта: вы уже платите за жильё на новом месте или после увольнения гасите кредит и заём сами. Если по вашему основанию увольнения на долг по займу начисляют проценты, каждый месяц ожидания тоже стоит денег. Если платить банку уже нечем, сначала посмотрите, что делать, пока банк не обратился в суд. Как считать выгоду и проверить компанию, разобрано в статье о срочном выкупе квартиры.

Срочный выкуп квартиры в военной ипотеке — При срочном выкупе долг банку гасится в ходе сделки

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

Можно, но Росвоенипотека разъясняет, что сделку по отчуждению совершают только после погашения обоих залогов, банка и Российской Федерации. Залог банка снимают после полного погашения кредита, залог государства после возврата средств займа или когда возникло право на накопления и долга по займу нет. Деньги на погашение может дать покупатель.

Когда можно продать квартиру по военной ипотеке без возврата займа?

Когда у вас возникло право на накопления: выслуга 20 лет и более, в том числе льготная, или увольнение с выслугой от 10 лет по возрасту, здоровью, организационно-штатным мероприятиям, семейным обстоятельствам (часть 1 статьи 10 закона 117-ФЗ). Тогда заём гасит государство, а после увольнения возвращают только суммы, перечисленные банку после исключения из списков части.

Сколько нужно вернуть Росвоенипотеке при продаже квартиры?

Если права на накопления нет, возвращают все средства целевого жилищного займа: первоначальный взнос и платежи, перечисленные банку. Пока вы служите, заём беспроцентный. Точную сумму и реквизиты Росвоенипотека присылает в ответ на заявление о намерении полностью погасить задолженность, после этого кредит банку вы платите сами.

Сколько времени снимают обременение Росвоенипотеки?

Росвоенипотека направляет электронное заявление в Росреестр в течение 30 рабочих дней с момента, когда получит полный комплект документов и деньги в погашение займа. Росреестр погашает запись в течение трёх рабочих дней. Проверить, снят ли залог, можно через личный кабинет на сайте учреждения или по его телефонам.

Можно ли снова взять военную ипотеку после продажи квартиры?

Да, если вы продолжаете служить. Возвращённые средства займа снова поступают на именной накопительный счёт, и можно подать командиру рапорт о предоставлении нового займа. Свидетельство о праве на заём оформляют в том же порядке, что и в первый раз. Так отвечает Росвоенипотека.

Можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Можно. Росвоенипотека разъясняет, что сдача такой квартиры внаём правомерна, если в ней нет признаков предпринимательской деятельности, и согласие учреждения не требуется. Банк может ограничить аренду: без его согласия сдавать можно, если договор об ипотеке не запрещает и срок найма не длиннее срока кредита (пункт 1 статьи 40 закона об ипотеке).

Что будет с военной ипотекой при увольнении без права на накопления?

Росвоенипотека перестаёт платить банку, кредит вы гасите сами, а средства займа возвращаете ежемесячно в срок до 10 лет. Проценты по ставке договора ЦЖЗ начисляют при увольнении по основаниям из части 2 статьи 15 закона 117-ФЗ, например за невыполнение условий контракта. При других основаниях долг возвращают без процентов.

Как продать квартиру покупателю с военной ипотекой?

Если вы продаёте квартиру через военную ипотеку покупателя, он платит кредитом банка и средствами займа. Росвоенипотека предупреждает: эти деньги продавец получает только после государственной регистрации права собственности покупателя. Решение о договоре займа учреждение принимает за 10 рабочих дней, покупателю нужен отчёт об оценке квартиры.

Итог

Квартира в военной ипотеке в залоге у банка и у Российской Федерации, государство в очереди второе.
Продать её можно, но по позиции Росвоенипотеки сделку совершают после снятия обоих залогов.
Если права на накопления нет, Росвоенипотеке возвращают все средства займа, а пока вы служите, без процентов.
Сумму и реквизиты запросите заявлением до сделки: после него кредит банку вы платите сами.
Залог государства снимают до 30 рабочих дней у Росвоенипотеки и три рабочих дня у Росреестра.
При переводе квартиру можно сдать, продать и снова оформить военную ипотеку или продать через выкуп.
Выкуп ускоряет поиск покупателя и расчёт с банком, но порядок Росвоенипотеки остаётся прежним.

Посчитаем продажу квартиры в военной ипотеке

Посмотрим выписку из ЕГРН, справку банка и письмо Росвоенипотеки, посчитаем, что останется вам после погашения кредита и займа, и скажем, какой путь быстрее. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

Погасим остаток долга банку в ходе сделки, разницу отдадим вам.

Посчитать мою ситуацию →

Источники

Порядок снятия обременения — ФГКУ «Росвоенипотека»
Типовые вопросы и ответы: приобретение жилого помещения (продажа квартиры, сдача в аренду) — ФГКУ «Росвоенипотека»
Типовые вопросы и ответы: снятие обременения с жилого помещения — ФГКУ «Росвоенипотека»
Типовые вопросы и ответы: увольнение с военной службы — ФГКУ «Росвоенипотека»
Исключение из реестра без права на использование накоплений — ФГКУ «Росвоенипотека»
Приобретение квартиры на вторичном рынке — ФГКУ «Росвоенипотека»
Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», статья 10 — ГАРАНТ
Федеральный закон № 117-ФЗ, статья 14. Право участника накопительно-ипотечной системы на получение целевого жилищного займа — ГАРАНТ
Федеральный закон № 117-ФЗ, статья 15. Особенности погашения целевого жилищного займа — ГАРАНТ
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370 с Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы целевых жилищных займов — ГАРАНТ
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке — КонсультантПлюс
Федеральный закон № 102-ФЗ, статья 37.1. Самостоятельная реализация залогодателем — физическим лицом заложенного имущества — КонсультантПлюс
Федеральный закон № 102-ФЗ, статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц — КонсультантПлюс
Федеральный закон № 102-ФЗ, статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка — КонсультантПлюс
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 16 — КонсультантПлюс
Федеральный закон № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе», статья 51. Основания увольнения с военной службы — ГАРАНТ

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Сумму долга по займу в вашем случае называет Росвоенипотека, а право на накопления подтверждает ваше ведомство.