Согласие супруга на продажу квартиры: когда нужно, как оформить и можно ли без него

Короткий ответ

Согласие супруга на продажу квартиры нужно, если квартира общая, то есть куплена в браке за деньги, даже когда в выписке из ЕГРН записан только продавец. Согласие удостоверяет нотариус (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса). Если квартира куплена до брака, подарена, унаследована или приватизирована одним из супругов, согласие не требуется. Продажа без согласия оспорима: супруг вправе потребовать признать её недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке. После развода нотариальное согласие бывшего супруга закон не требует, но покупатели и банки часто его просят.

Когда согласие нужно

Нотариальное согласие супруга нужно, когда один из супругов продаёт квартиру, которая входит в их общее имущество. Для сделок с имуществом, права на которое регистрируют в ЕГРН, закон требует «нотариально удостоверенное согласие другого супруга» (пункт 3 статьи 35 СК). То же правило действует для мены, дарения и ренты: это тоже распоряжение квартирой.

Общей квартира становится, если её купили в браке за деньги. Общее имущество не зависит от того, «на имя кого из супругов оно приобретено» (пункт 2 статьи 34 СК). Решают дата и способ покупки. Фамилия в выписке ничего не меняет.

Согласие понадобится, если:

• квартиру купили в браке по договору купли-продажи, в том числе в ипотеку;
• квартиру в браке оплатили по договору участия в долевом строительстве или через жилищный кооператив;
• вы давно живёте раздельно, но брак не расторгнут. Квартира, купленная в этот период, остаётся общей, пока суд не признает её собственностью того, кто её купил (пункт 4 статьи 38 СК).

Если в выписке собственниками записаны оба супруга, договор подписываете вы оба, и отдельное согласие не оформляют: закон требует его «для заключения одним из супругов сделки».

Когда согласие не нужно

Согласие супруга не нужно, если квартира является личной собственностью продавца. Личным остаётся имущество, которое принадлежало супругу до брака, а также полученное в браке «в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам» (пункт 1 статьи 36 СК). Приватизацию Верховный суд прямо называет в одном ряду с наследованием и дарением (Обзор судебной практики № 2 за 2017 год, утверждён Президиумом ВС 26 апреля 2017 года).

Как появилась квартира	Нужно ли согласие	Основание
Куплена в браке, в том числе в ипотеку	нужно	п. 2 ст. 34, п. 3 ст. 35 СК
Куплена до брака	не нужно	п. 1 ст. 36 СК
Подарена или унаследована в браке	не нужно	п. 1 ст. 36 СК
Приватизирована в браке на одного супруга	не нужно	Обзор ВС № 2 (2017)
Куплена в браке на добрачные или унаследованные деньги	по закону не нужно, но происхождение денег придётся доказать	Обзор ВС № 2 (2017)
Брачный договор сделал квартиру личной	не нужно	п. 1 ст. 42 СК

У этого правила три оговорки.

Крупные вложения из общих денег. Личную квартиру суд может признать общей, если в браке за счёт общего имущества или труда супруга «были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)» (статья 37 СК). Если такой ремонт был, надёжнее оформить согласие.

Покупка в браке на личные деньги. В выписке покупатель увидит дату покупки в браке. Происхождение денег подтверждают договором продажи прежней квартиры и банковскими выписками. Если таких бумаг нет, проще оформить согласие.

Брачный договор. Он может установить раздельный режим для всего имущества или для одной квартиры (пункт 1 статьи 42 СК). Брачный договор удостоверяет нотариус (пункт 2 статьи 41 СК), и покупателю показывают его вместо согласия.

Подробнее о подаренном жилье рассказано в статье как продать квартиру, полученную по дарственной, о приватизированном — в статье кто подписывает договор при продаже приватизированной квартиры.

Как оформить согласие у нотариуса

Согласие супруга на продажу квартиры оформляет у нотариуса сам супруг, который его даёт. Удостоверить согласие может любой нотариус, в том числе в другом городе: статья 40 Основ законодательства о нотариате позволяет обращаться к любому нотариусу, кроме случаев, перечисленных в законе, и согласия среди них нет.

1. Документы. Нотариусу обычно нужны паспорт супруга, свидетельство о браке и данные квартиры: адрес и кадастровый номер из выписки ЕГРН.
2. Предмет сделки. В предварительном согласии «должен быть определен предмет сделки» (пункт 3 статьи 157.1 ГК), поэтому квартиру описывают точно.
3. Условия. Согласие дают на продажу на любых условиях или ограничивают: минимальной ценой, счётом для денег, порядком оплаты. Такие варианты перечисляла нотариальная палата в разъяснении для РБК Недвижимости 14 июля 2025 года.
4. Срок. Закон срок действия согласия не ограничивает. По тому же разъяснению, по умолчанию оно бессрочное, но срок можно указать.
5. Подпись. Супруг подписывает согласие лично. Нотариальная палата отмечает, что доверенность на продажу согласие не заменяет.

Сколько стоит. Нотариус берёт единый нотариальный тариф из федеральной и региональной частей (статья 22 Основ). Федеральная часть за согласие супруга составляет 500 ₽ по подпункту 6 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса, так её указывает Томская областная нотариальная палата. Региональную часть каждый год утверждает нотариальная палата региона. На 2026 год она составляет 2 300 ₽ в Москве и 1 700 ₽ в Томской области, то есть всего 2 800 ₽ и 2 200 ₽.

Если супруг за границей. Согласие удостоверит консул России: консульские должностные лица удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости в России (пункт 1 статьи 38 Основ).

Сам договор купли-продажи при этом не всегда удостоверяет нотариус. Когда он обязателен, разобрано в статье о продаже квартиры через нотариуса.

Если супруг против или его не найти

Если супруг против продажи, продать общую квартиру целиком без риска для сделки не получится. Остаются три пути.

1. Договориться. Спор обычно идёт о деньгах. Условия, на которых супруг согласен, можно записать прямо в согласии: минимальную цену и счёт, куда придут деньги.
2. Разделить имущество по соглашению. Соглашение о разделе общего имущества удостоверяет нотариус (пункт 2 статьи 38 СК). Квартира может отойти вам с компенсацией супругу, тогда она становится вашей, и согласие на продажу не нужно. Другой вариант: разделить квартиру на доли и продавать свою долю через нотариуса, сначала предложив её второму собственнику (статья 250 ГК). Как это сделать, разобрано в статье как продать долю в квартире и сколько она стоит.
3. Разделить через суд. В случае спора раздел и определение долей производят в судебном порядке (пункт 3 статьи 38 СК). Доли по умолчанию равные (пункт 1 статьи 39 СК). Суд может передать квартиру одному супругу и присудить другому денежную компенсацию.

Если супруга не найти, выход тот же: иск о разделе имущества. Суд приступит к делу, когда с последнего известного места жительства ответчика придут сведения, что его место пребывания неизвестно (статья 119 ГПК), и назначит ему адвоката (статья 50 ГПК). Если о супруге больше года нет сведений, его можно признать безвестно отсутствующим (статья 42 ГК), а брак расторгнуть в загсе по заявлению одного супруга (пункт 2 статьи 19 СК).

Если вы уже разводитесь, сравните варианты в статье как продать квартиру при разводе.

Что будет, если продать без согласия

Продажа общей квартиры без нотариального согласия супруга является оспоримой сделкой. Супруг, чьё согласие не получено, «вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки» (пункт 3 статьи 35 СК). Такой иск рассматривают по правилам статьи 173.1 ГК.

• Регистрацию могут провести. Росреестр приостанавливает регистрацию из-за отсутствия чужого согласия, только если без него сделка ничтожна (пункт 15 части 1 статьи 26 закона о госрегистрации недвижимости). Сделка без согласия супруга оспорима, поэтому спор переходит в суд.
• Суд проверит покупателя. Сделку без необходимого согласия суд может признать недействительной, если доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия (пункт 2 статьи 173.1 ГК).
• Последствия. Если сделку признают недействительной, стороны возвращают друг другу всё полученное: квартиру продавцу, деньги покупателю (пункт 2 статьи 167 ГК).
• Спор не заканчивается через год. Если один супруг продал общее имущество вопреки воле другого и не в интересах семьи, при разделе учитывается это имущество или его стоимость (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда № 15 от 5 ноября 1998 года). Если сделка без согласия была невыгодной и её не признали недействительной, суд при разделе вправе отступить от равенства долей (пункт 2 статьи 39 СК).

Покупатели знают об этих рисках и без согласия берут такие квартиры неохотно. Почему их осторожность оправдана, разобрано в статье могут ли отобрать купленную квартиру.

Согласие после развода

После развода нотариальное согласие бывшего супруга на продажу квартиры закон не требует. Верховный суд указал, что пункт 3 статьи 35 СК касается только отношений между супругами, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности по правилам Гражданского кодекса (определение от 30 июня 2020 года № 80-КГ20-3, в пересказе Право.ру).

До раздела квартира остаётся общей, и у бывшего супруга есть два способа защиты:

• Оспорить продажу, если он докажет, что другая сторона сделки «знала или заведомо должна была знать» об отсутствии у продавца полномочий (пункт 3 статьи 253 ГК).
• Потребовать раздела и своей части стоимости. На это есть три года (пункт 7 статьи 38 СК), и считают их со дня, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 19 постановления Пленума ВС № 15). В деле № 80-КГ20-3 суд первой инстанции взыскал с бывшего мужа половину стоимости проданных дома и участка, 890 000 ₽.

На практике нотариусы удостоверяют и согласие бывшего супруга: такая строка есть в тарифах нотариальных палат Москвы и Томской области на 2026 год. Покупатель и его банк обычно просят один из трёх документов: согласие бывшего супруга, нотариальное соглашение о разделе или решение суда. Какой путь выбрать, разобрано в статье 4 сценария продажи квартиры при разводе.

Частые вопросы

Итог

1. Согласие супруга нужно, если квартиру купили в браке за деньги, даже если она записана на одного из вас.
2. Для квартиры, купленной до брака, подаренной, унаследованной или приватизированной на одного супруга, согласие не требуется.
3. Согласие удостоверяет нотариус. В нём указывают квартиру и при желании условия продажи: цену, счёт, порядок оплаты.
4. Если супруг против, остаются договорённость, раздел по нотариальному соглашению или раздел через суд.
5. Продажу без согласия супруг может оспорить в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней.
6. После развода нотариальное согласие не обязательно, но до раздела квартира общая, и покупатели просят согласие или соглашение о разделе.

Проверим, нужно ли согласие в вашей сделке

Посмотрим выписку из ЕГРН и документы на квартиру, скажем, общая она или личная и что оформить до сделки. Если квартира ваша личная, согласие супруга не понадобится. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

Разберёмся с залогами, рентой и правами третьих лиц.

Проверить мою квартиру →

Читайте также

• Как продать квартиру при разводе: 4 сценария от мирной сделки до суда — что делать с общей квартирой после развода
• Продажа квартиры через нотариуса: когда обязательно, сколько стоит и зачем он нужен — когда договор удостоверяет нотариус
• Как продать долю в квартире и сколько она на самом деле стоит — если квартиру разделили на доли
• Как продать приватизированную квартиру: сроки, налог, отказники и кто подписывает договор — кто участвует в сделке

Источники

1. Семейный кодекс РФ, статья 10. Заключение брака — ЗаконРФ
2. СК РФ, статья 19. Расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния — ЗаконРФ
3. СК РФ, статья 34. Совместная собственность супругов — ЗаконРФ
4. СК РФ, статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов — ЗаконРФ
5. СК РФ, статья 36. Имущество каждого из супругов — ЗаконРФ
6. СК РФ, статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью — ЗаконРФ
7. СК РФ, статья 38. Раздел общего имущества супругов — ЗаконРФ
8. СК РФ, статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов — ЗаконРФ
9. СК РФ, статья 41. Заключение брачного договора — ЗаконРФ
10. СК РФ, статья 42. Содержание брачного договора — ЗаконРФ
11. ГК РФ, статья 42. Признание гражданина безвестно отсутствующим — ЗаконРФ
12. ГК РФ, статья 157.1. Согласие на совершение сделки — ЗаконРФ
13. ГК РФ, статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки — ЗаконРФ
14. ГК РФ, статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица — ЗаконРФ
15. ГК РФ, статья 250. Преимущественное право покупки — ЗаконРФ
16. ГК РФ, статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности — ЗаконРФ
17. ГПК РФ, статья 119. Неизвестность места пребывания ответчика — ЗаконРФ
18. НК РФ, статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий — ЗаконРФ
19. Закон о государственной регистрации недвижимости, статья 26 — КонсультантПлюс
20. Основы законодательства РФ о нотариате — КонсультантПлюс
21. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2017): раздел имущества супругов — КонсультантПлюс
22. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 — КонсультантПлюс
23. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.03.2024 № 19-КГ23-36-К5 — ГАРАНТ.РУ
24. ВС разъяснил, как продать общий дом после развода (определение № 80-КГ20-3) — Право.ру
25. Размеры региональных тарифов на 2026 год — Московская городская нотариальная палата
26. Тарифы за совершение нотариальных действий на 2026 год — Томская областная нотариальная палата
27. Нотариальная палата объяснила суть согласия супруга на сделку с жильем — РБК Недвижимость

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Нотариальные тарифы приведены на 2026 год для двух регионов, в вашем регионе сумма может отличаться. Споры о разделе имущества и об оспаривании сделок стоит разбирать с юристом по документам.