Как продать квартиру с обременением: ипотека, арест, залог, рента и аренда

Короткий ответ

Продать квартиру с обременением можно почти всегда, но порядок зависит от того, что записано в выписке из ЕГРН. Квартиру в ипотеке или в залоге у частного лица продают с согласия залогодержателя или по праву на самостоятельную продажу, а долг гасят деньгами покупателя в ходе сделки. При аресте или запрете регистрации переход права не зарегистрируют, пока ограничение не снимут, поэтому сначала гасят долг. Рента и аренда переходят к покупателю вместе с квартирой, а при пожизненном содержании нужно согласие получателя ренты.

Что такое обременение и где его увидеть

Закон о регистрации недвижимости говорит об ограничениях прав и обременениях: это права других лиц на квартиру или запреты, которые мешают ею распоряжаться. Среди них закон называет сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду и наём жилого помещения (часть 6 статьи 1 закона 218-ФЗ). Аресты и запреты попадают в реестр по актам суда и приставов.

Увидеть обременение можно в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Запросить её вправе любой человек, в том числе через Госуслуги, срок до трёх рабочих дней (части 1 и 9 статьи 62 закона 218-ФЗ). Выписка обязана содержать ограничения прав и обременения объекта (часть 7 статьи 62).

В разделе 2 выписки есть строка «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В ней указаны вид, например «Ипотека в силу закона», «Запрещение регистрации» или «Аренда», дата и номер регистрации, срок, лицо, в пользу которого установлено обременение, и основание. По этим данным понятно, к кому идти: в банк, к приставу, к займодавцу, к получателю ренты или к арендатору.

Обременение	Можно ли продать	Что нужно	Подробно
Ипотека банка	да	согласие банка, долг гасят из цены квартиры	продажа квартиры в ипотеке
Арест, запрет регистрации	после снятия	погасить долг, дождаться отмены ограничения	продажа квартиры под арестом
Залог у частного лица	да	согласие займодавца или самостоятельная продажа	квартира в залоге у частного лица
Рента	да	покупатель становится плательщиком ренты, при иждивении нужно согласие получателя	раздел «Рента»
Аренда, наём	да	договор сохраняется, покупатель становится арендодателем	раздел «Аренда»

Ипотека

Чтобы продать квартиру с обременением ипотекой, обычно нужно согласие банка. Квартира, купленная в кредит, находится в залоге с момента регистрации ипотеки (пункт 1 статьи 77 закона об ипотеке), а заложенное имущество продают только с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не предусматривает иное (пункт 1 статьи 37). Продавать в обход бессмысленно: при переходе права залог сохраняется (пункт 1 статьи 353 ГК), а покупатель становится на место залогодателя (пункт 1 статьи 38 закона об ипотеке).

Рабочие схемы:

• долг гасят деньгами покупателя до сделки: задаток или аванс в размере остатка, досрочное погашение, заявление банка, и запись об ипотеке погашают в течение трёх рабочих дней (пункт 1 статьи 25 закона об ипотеке);
• продают с обременением через банк: деньги покупателя блокируют на аккредитиве, после регистрации банк получает остаток долга и снимает ипотеку, разницу получаете вы;
• переводят долг на покупателя, если банк его одобрит, что бывает редко.

Если платить уже нечем, у вас есть право на самостоятельную продажу до обращения взыскания (статья 37.1 закона об ипотеке): разбор в статье что делать, если нечем платить ипотеку. Все способы с цифрами собраны в статье как продать квартиру в ипотеке.

Арест и запрет регистрации

Арест входит в исполнительные действия пристава (пункт 7 части 1 статьи 64 закона 229-ФЗ) и включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости и ограничение пользования (часть 4 статьи 80). Запрет регистрационных действий мягче и жить в квартире не мешает, но для продажи результат одинаковый. Пока в Росреестре есть акт суда или пристава об аресте или запрете, регистрацию перехода права приостанавливают до поступления акта о снятии (пункт 37 части 1 и часть 6 статьи 26 закона 218-ФЗ). Поэтому продать квартиру с обременением приставов напрямую нельзя.

Если сумма взыскания не больше 3000 ₽, арест имущества по денежному долгу закон в общем случае не допускает (часть 1.1 статьи 80 закона 229-ФЗ).

Как снять. Погасите долг по всем исполнительным производствам. Производство оканчивается фактическим исполнением (пункт 1 части 1 статьи 47 закона 229-ФЗ), в постановлении об окончании пристав отменяет ограничения прав должника на имущество (часть 4 статьи 47), а копию направляет в орган, исполнявший ограничение, не позднее следующего дня (пункт 3 части 6 статьи 47). После этого запись погашают.

Денег на погашение у продавца часто нет, а покупатель не хочет платить до снятия ареста. Поэтому долг гасят из цены квартиры в ходе сделки, а очерёдность платежей прописывают в договоре. Подробно в статье как продать квартиру с долгами и арестом приставов, первые шаги описаны в плане на первые 7 дней после ареста.

Залог у частного лица

Если вы брали деньги у частного займодавца под залог квартиры и ипотеку зарегистрировали, в выписке будет ипотека в пользу гражданина. Юридически это та же ипотека, поэтому продать квартиру в залоге у частного лица можно двумя путями:

• с согласия займодавца (пункт 1 статьи 37 закона об ипотеке);
• без согласия, по праву на самостоятельную продажу, если заём брали на личные цели и займодавец ещё не обратил взыскание. Вы направляете заявление, займодавец отвечает в течение 10 рабочих дней, на продажу даётся четыре месяца, и с даты получения заявления обращать взыскание нельзя (пункты 2, 4, 7 и 9 статьи 37.1).

Деньги покупателя идут на погашение долга, запись об ипотеке снимают, разница остаётся вам. Если вместо залога вы подписали договор купли-продажи «для гарантии», квартира по выписке уже не ваша, и вопрос решают через суд. Обе ситуации разобраны в статье квартира в залоге у частного лица: как продать её и не потерять жильё.

Рента

По договору ренты получатель передаёт квартиру в собственность плательщику, а тот обязуется платить ренту деньгами или содержанием (пункт 1 статьи 583 ГК). Рента бывает постоянной, пожизненной и в виде пожизненного содержания с иждивением (пункт 2 статьи 583). Договор удостоверяет нотариус и регистрирует Росреестр (статья 584 ГК), а получатель ренты получает право залога на квартиру (пункт 1 статьи 587 ГК).

Покупатель становится плательщиком ренты. Рента обременяет квартиру: при её продаже обязательства плательщика переходят к покупателю (пункт 1 статьи 586 ГК). Полностью вы при этом не освобождаетесь: по требованиям получателя ренты из-за нарушения договора вы отвечаете субсидиарно с покупателем, если закон или договор не предусматривают солидарную ответственность (пункт 2 статьи 586 ГК).

Пожизненное содержание только с согласия. Квартиру, переданную под пожизненное содержание с иждивением, плательщик вправе продать, заложить или иначе обременить только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 ГК). При существенном нарушении обязательств получатель может потребовать квартиру обратно (пункт 2 статьи 605 ГК), и покупатель этот риск учитывает.

Как снять ренту. Постоянную ренту плательщик вправе выкупить (пункт 1 статьи 592 ГК). Пожизненное содержание прекращается со смертью получателя ренты (пункт 1 статьи 605 ГК), досрочно ренту прекращают по соглашению с получателем. Прочитайте и сам договор: в нём бывают дополнительные условия о распоряжении квартирой. Зачем нужен нотариус в таких сделках, разобрано в статье о продаже квартиры через нотариуса.

Аренда

Сдать квартиру гражданину для проживания — это договор найма (пункт 1 статьи 671 ГК), компании — договор аренды (пункт 2 статьи 671). В обоих случаях продажа договор не прекращает:

• переход права собственности на сданное в аренду имущество не основание для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК);
• при найме новый собственник становится наймодателем на условиях прежнего договора (статья 675 ГК).

Обременение по договору найма на срок от года подлежит регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК), и тогда оно видно в выписке. Договор на меньший срок не регистрируют, и покупатель узнает о жильцах от вас. Скрывать их нет смысла: жильцов, сохраняющих право пользования, перечисляют в договоре купли-продажи, это его существенное условие (пункт 1 статьи 558 ГК).

Варианты: продать квартиру вместе с жильцами покупателю, которому нужен доход от сдачи, договориться с жильцами о досрочном расторжении или дождаться конца договора. Кто из живущих в квартире сохранит право пользования после продажи, собрано в статье о продаже квартиры с прописанными людьми.

Что не является обременением, но пугает покупателей

Прописанные. Регистрация по месту жительства в выписке из ЕГРН не отражается и права собственности не даёт. Переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не устанавливает иное (пункт 2 статьи 292 ГК). Исключения, например отказник от приватизации, разобраны в статье кого выпишут после продажи, а кого не выпишет даже суд.

Перепланировка. В выписке её нет, но собственник самовольно перепланированной квартиры обязан вернуть её в прежнее состояние (часть 3 статьи 29 ЖК), а новому собственнику орган, согласующий перепланировки, установит новый срок (часть 6 статьи 29 ЖК). Поэтому покупатель сверяет квартиру с планом. Зоны риска описаны в статье о продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Долги за ЖКХ. Обязанность платить за жильё и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК), поэтому долг за коммунальные услуги остаётся за прежним владельцем. Исключение составляют взносы на капитальный ремонт: неуплаченные взносы переходят к новому собственнику (часть 3 статьи 158 ЖК). Покупатель попросит справку об отсутствии долгов и учтёт капремонт в цене.

Как продать квартиру с обременением быстро

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и выясните, кто залогодержатель или взыскатель.
2. Узнайте точную сумму долга на дату сделки: справка банка, данные исполнительного производства, расчёт займодавца.
3. Выберите схему: погашение из денег покупателя через аккредитив, самостоятельная продажа, согласие получателя ренты. Как защитить расчёты, разобрано в статье о деньгах в сделке с квартирой.
4. Сравните сроки и цену с выкупом.

Выкуп — это продажа компании, которая платит собственными деньгами и гасит долги в ходе сделки, поэтому покупателю не нужно ждать снятия обременения. Типичный дисконт 20–25% от рыночной цены, верхняя граница выкупа около 80%, сделка занимает от 1–2 дней до 10 рабочих дней против 2–6 месяцев обычной продажи. Обещания выкупить за 90–95% рынка на практике не выполняются. Выкуп оправдан, когда ожидание обходится дороже дисконта: так работает правило цены времени.

Если долг небольшой по сравнению с ценой квартиры и время есть, выгоднее продать самим по рынку.

Частые вопросы

Итог

1. Проверьте выписку из ЕГРН: вид обременения и в чью пользу оно установлено.
2. Ипотеку и залог гасят деньгами покупателя в ходе сделки, с согласия залогодержателя или по праву на самостоятельную продажу.
3. Арест и запрет регистрации снимают после погашения долга, до этого регистрацию приостанавливают.
4. При продаже квартиры с рентой покупатель становится плательщиком ренты, при пожизненном содержании нужно согласие получателя.
5. Аренда и наём после продажи сохраняются.
6. Прописанные, перепланировка и долги за ЖКХ обременениями не являются, но влияют на цену.
7. Выкуп оправдан, когда ожидание стоит дороже дисконта.

Разберём обременение на вашей квартире

Посмотрим выписку из ЕГРН и документы по долгу, посчитаем, сколько вы получите при продаже с погашением долга и при выкупе. Если выгоднее продать самим, скажем об этом прямо.

Гасим задолженности в ходе сделки, снимаем аресты и ограничения. Остаток вы получаете на руки. Разберёмся с залогами, рентой и правами третьих лиц.

Разобрать мою выписку →

Читайте также

• Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа, сроки и что скажет банк — если в выписке ипотека банка
• Как продать квартиру с долгами и арестом приставов — погашение долга в ходе сделки
• Квартира в залоге у частного лица: как продать её и не потерять жильё — самостоятельная продажа
• Как продать квартиру с прописанными людьми: кого выпишут, а кого не выпишет даже суд — кто сохранит право пользования
• Срочный выкуп квартиры: как это работает, когда оправдан и как не попасть к мошенникам — правило цены времени

Источники

1. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 1 — КонсультантПлюс
2. Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 26. Основания и сроки приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав — КонсультантПлюс
3. Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН — КонсультантПлюс
4. Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, форма выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах, раздел 2 — ГАРАНТ
5. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — КонсультантПлюс
6. Федеральный закон № 102-ФЗ, статья 37.1. Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества — КонсультантПлюс
7. Федеральный закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статья 64. Исполнительные действия — КонсультантПлюс
8. Федеральный закон № 229-ФЗ, статья 80. Наложение ареста на имущество должника — КонсультантПлюс
9. Федеральный закон № 229-ФЗ, статья 47. Окончание исполнительного производства — КонсультантПлюс
10. ГК РФ, статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу — ЗаконРФ
11. ГК РФ, статья 583. Договор ренты — ЗаконРФ
12. ГК РФ, статья 584. Форма договора ренты — ЗаконРФ
13. ГК РФ, статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества — ЗаконРФ
14. ГК РФ, статья 587. Обеспечение выплаты ренты — ЗаконРФ
15. ГК РФ, статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты — ЗаконРФ
16. ГК РФ, статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания — ЗаконРФ
17. ГК РФ, статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением — ЗаконРФ
18. ГК РФ, статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон — ЗаконРФ
19. ГК РФ, статья 671. Договор найма жилого помещения — ЗаконРФ
20. ГК РФ, статья 674. Форма договора найма жилого помещения — ЗаконРФ
21. ГК РФ, статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности — ЗаконРФ
22. ГК РФ, статья 558. Особенности продажи жилых помещений — ЗаконРФ
23. ГК РФ, статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения — ЗаконРФ
24. Жилищный кодекс РФ, статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки — ЗаконРФ
25. Жилищный кодекс РФ, статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги — ЗаконРФ
26. Жилищный кодекс РФ, статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме — ЗаконРФ

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Порядок снятия обременения зависит от его вида и условий договоров, поэтому перед сделкой покажите выписку и договоры юристу.