Как продать квартиру в новостройке: переуступка до ключей и продажа после регистрации

Иван Соколоввладелец компании «МАГНАТ», 18 лет в недвижимости 10 октября 2026 15 минут чтения

Двор новостройки: как продать квартиру в новостройке

Короткий ответ

Переуступка квартиры в новостройке — это продажа ваших прав по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) до подписания акта приёма-передачи. Уступить права можно с регистрации ДДУ до подписания акта, если цена оплачена или вместе с правами на покупателя переводят долг. Договор уступки регистрируют в Росреестре. Согласие застройщика нужно, если его требует ДДУ или цена оплачена не полностью, при ипотеке нужно согласие банка. После регистрации права собственности квартиру продают по договору купли-продажи. Налог при уступке платят с разницы между ценой и расходами, вычета 1 млн ₽ нет.

До ключей или после: два разных способа

Способ продажи квартиры в новостройке зависит от двух документов: передаточного акта и записи о вашем праве собственности.

До акта: переуступка. Квартиры как объекта недвижимости ещё нет, есть право требовать её от застройщика, и его вы продаёте по договору уступки. Уступка допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта (часть 2 статьи 11 закона 214-ФЗ).

После регистрации права: купля-продажа. Вы собственник, и квартиру продают как любую другую.

Между актом и регистрацией: пауза. Уступать уже поздно, а переход права к покупателю зарегистрируют только после регистрации вашего права. Застройщик обязан подать заявление о ней не позднее 30 рабочих дней со дня подписания акта (часть 6 статьи 16 закона 214-ФЗ). Коммунальные платежи начинаются с даты акта (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК), так что пауза стоит денег.

	Переуступка	Купля-продажа
Когда	от регистрации ДДУ до подписания акта	после регистрации права собственности
Что продаёте	права требования к застройщику	квартиру
Чьё согласие нужно	застройщика, если этого требует ДДУ или цена не оплачена; банка при ипотеке	банка при ипотеке
Что регистрируют	договор уступки, госпошлина 350 ₽	переход права собственности
Налог	с разницы между ценой уступки и расходами, при любом сроке	нет, если прошёл минимальный срок владения

Переуступка или купля-продажа: как продать квартиру в новостройке — До подписания акта продают переуступкой по ДДУ, после регистрации права — по договору купли-продажи

Переуступка по ДДУ

Уступка требования — это передача права по обязательству другому лицу по сделке (пункт 1 статьи 382 ГК). Покупатель становится дольщиком вместо вас и получает квартиру от застройщика. Закон 214-ФЗ разрешает уступку только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика (часть 1 статьи 11) и только до подписания передаточного акта (часть 2).

Порядок сделки:

Прочитайте ДДУ. Найдите условия об уступке: согласие застройщика, плату за него, другие ограничения.
Возьмите справку об оплате у застройщика или банка, через который шли платежи, с размерами и сроками внесения денег. Без неё уступку не зарегистрируют (часть 10 статьи 48 закона 218-ФЗ).
Подпишите договор уступки и подайте его на регистрацию вместе с покупателем. Договор переуступки заключают в письменной форме и регистрируют так же, как ДДУ (статья 389 ГК), заявление подают обе стороны. Госпошлина 350 ₽ (подпункт 30 пункта 1 статьи 333.33 НК).
Получите деньги через аккредитив с раскрытием после регистрации. Условия раскрытия разобраны в статье о безопасном расчёте в сделке с квартирой.
Уведомите застройщика письменно. До уведомления он вправе исполнить обязательство вам, и риск этого несёт покупатель (пункт 3 статьи 382 ГК).

Переуступка квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве — Переуступку прав по ДДУ регистрируют в Росреестре

Согласие застройщика и банка

Застройщик. Для перехода прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК), и статья 11 закона 214-ФЗ такого согласия не требует. Оно нужно в двух случаях:

цена ДДУ оплачена не полностью. Вместе с правами на покупателя переводят долг, а перевод долга без согласия кредитора ничтожен (пункт 2 статьи 391 ГК);
согласия требует сам ДДУ. Договор может запретить или ограничить уступку права на получение квартиры (пункт 4 статьи 388 ГК), например потребовать письменного согласия или платы. Уступку в нарушение запрета застройщик может оспорить, если докажет, что покупатель знал или должен был знать о запрете, а покупатель, читавший ДДУ, знал.

В остальных случаях достаточно письменно уведомить застройщика.

Банк. Права требования по ДДУ, оплаченному ипотекой, находятся в залоге у банка (пункт 1 статьи 77.2 закона об ипотеке), а заложенное имущество без согласия залогодержателя не отчуждают (пункт 2 статьи 346 ГК). Обычно кредит гасят в ходе сделки деньгами покупателя, перевод долга на покупателя банки одобряют редко.

Супруг. Если права по ДДУ приобретены в браке, нужно нотариальное согласие супруга: договор уступки подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 35 СК). Порядок описан в статье о согласии супруга на продажу квартиры.

Эскроу. При оплате через счёт эскроу:

цена считается оплаченной с момента поступления денег на счёт (часть 3 статьи 15.4 закона 214-ФЗ), и справку об оплате может выдать банк;
с регистрации уступки к покупателю переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу (часть 10 статьи 15.5). Деньги остаются на счёте до ввода дома, а цену уступки покупатель платит вам отдельно;
если ДДУ расторгнут, со счёта возвращают внесённые на него деньги (часть 8 статьи 15.5), то есть цену ДДУ, а не цену уступки. Наценку эскроу не защищает, и покупатель это учитывает.

Согласие застройщика и банка на переуступку — Согласие застройщика нужно, если его требует ДДУ или цена оплачена не полностью; при ипотеке нужно и согласие банка

Налог при переуступке

Доход от переуступки квартиры в новостройке облагают НДФЛ, сколько бы лет вы ни были дольщиком. Освобождение по сроку владения касается продажи недвижимости, а имущественные права Налоговый кодекс имуществом не считает (пункт 2 статьи 11 НК). Минфин прямо пишет, что освобождение к доходам от уступки прав по ДДУ не применяется (письмо от 29.12.2021 № 03-04-05/107335).

Вычета 1 млн ₽ при переуступке нет. Он положен при продаже квартир, комнат и домов, которые находились в собственности (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК). При уступке прав по ДДУ доход можно уменьшить только на фактические и подтверждённые расходы на приобретение этих прав (абзац второй подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК). Расчёты с вычетом 1 млн ₽ при переуступке, которые встречаются в интернете, ошибочны.

Как посчитать. Доход равен цене уступки. Расходы — сумма, уплаченная застройщику по ДДУ или прежнему дольщику, если вы сами купили права по уступке. Ставка 13% с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с превышения.

Примеры. ДДУ оплачен на 6 000 000 ₽, уступка за 7 500 000 ₽: база 1 500 000 ₽, налог 195 000 ₽. ДДУ на 5 000 000 ₽, уступка за 8 000 000 ₽: база 3 000 000 ₽, налог 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽. Если уступили не дороже, чем заплатили, налога нет.

Доход декларируют: форму 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Расходы подтверждают ДДУ, платёжками и справкой об оплате. Подробнее в статье о декларации 3-НДФЛ.

Как считается налог при переуступке квартиры — При переуступке налог платят с разницы между ценой уступки и тем, что заплатили за права по ДДУ

Продажа после регистрации права

Продать новую квартиру можно сразу после регистрации права собственности: отдельного запрета закон не устанавливает.

Ипотека. При регистрации права залог прав требования заменяется залогом квартиры (пункт 5 статьи 77.2 закона об ипотеке). Продать её можно с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное (пункт 1 статьи 37 закона об ипотеке). Способы разобраны в статье как продать квартиру в ипотеке.

Налог до истечения срока владения. Его считают с цены продажи минус вычет 1 000 000 ₽ или минус подтверждённые расходы на покупку (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК). Для новостройки обычно выгоднее расходы: при ДДУ 6 000 000 ₽ и продаже за 7 000 000 ₽ налог с расходами 130 000 ₽, с вычетом 852 000 ₽. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доход принимают равным 70% кадастровой (пункт 2 статьи 214.10 НК). Для квартиры, поставленной на кадастровый учёт в год продажи, берут кадастровую стоимость на дату постановки на учёт. С 2025 года закон субъекта РФ может повысить понижающий коэффициент до 1 (пункт 9 статьи 214.10 НК), так сделали, например, Санкт-Петербург и Татарстан. Подробности в статье как считают налог при продаже квартиры.

Вопросы покупателя подскажет список недостатков новостроек, о которых молчат в отделе продаж, а цену поможет оценить статья как узнать реальную цену квартиры.

Новая квартира после регистрации права: продажа по договору купли-продажи — После регистрации права новостройку продают как обычную квартиру

Срок владения для новостройки

Продать квартиру без налога можно после минимального срока владения: 3 года, если на дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет другого жилья (купленное за последние 90 дней не считается), и 5 лет в остальных случаях (подпункт 4 пункта 3 и пункт 4 статьи 217.1 НК).

Для новостройки срок считают не с даты регистрации права, а с даты полной оплаты (пункт 2 статьи 217.1 НК):

по ДДУ: с даты полной оплаты стоимости квартиры, доплата за увеличение площади после ввода дома эту дату не сдвигает;
по договору уступки: с даты полной оплаты прав требования по этому договору;
при эскроу: оплата считается внесённой, когда деньги поступили на счёт эскроу (часть 3 статьи 15.4 закона 214-ФЗ).

Пример. ДДУ полностью оплачен 15 марта 2022 года, право зарегистрировано в 2025 году. Для единственного жилья налога нет при продаже после 15 марта 2025 года, при наличии другого жилья после 15 марта 2027 года.

Регион может сократить срок вплоть до нуля (пункт 6 статьи 217.1 НК). Для уступки прав по ДДУ срок значения не имеет. Остальные исключения, включая семьи с детьми, собраны в статье через сколько можно продать квартиру без налога.

Срок владения новостройкой считают с полной оплаты по ДДУ — Срок владения новостройкой считают с даты полной оплаты по ДДУ

Когда выгоднее продать через выкуп

Выкуп — это продажа квартиры компании, которая платит собственными деньгами сразу, а продаёт квартиру потом сама. До сдачи дома речь идёт о покупке прав по ДДУ с теми же согласиями застройщика и банка, поэтому проще продать через выкуп после регистрации права.

Выкуп оправдан, когда ожидание обходится дороже дисконта: так работает правило цены времени. Типичный дисконт 20–25%, верхняя граница выкупа около 80% рыночной цены, сделка занимает от 1–2 дней до 10 рабочих дней против 2–6 месяцев обычной продажи. Обещания выкупить за 90–95% рынка на практике не выполняются. Ожидание для новой квартиры — это ипотека, аренда и коммунальные платежи с даты акта.

Пример. Рыночная цена 8 000 000 ₽, ДДУ 6 000 000 ₽, срок владения не вышел. Обычная продажа за 4 месяца: налог 260 000 ₽, на руки 7 740 000 ₽. Выкуп с дисконтом 20%: 6 400 000 ₽, налог 52 000 ₽, на руки 6 348 000 ₽. Разница 1 392 000 ₽, значит, выкуп выгоден, если ожидание обходится дороже 348 000 ₽ в месяц. Налог при выкупе меньше, потому что его считают от цены в договоре, но не ниже 70% кадастровой стоимости (в ряде регионов порог выше).

Если время терпит, продавайте сами: разница останется у вас.

Частые вопросы

Что значит переуступка квартиры в новостройке?

Это продажа прав по договору участия в долевом строительстве до подписания акта приёма-передачи. Покупатель становится дольщиком вместо вас и получает квартиру от застройщика. Уступка возможна с регистрации ДДУ до подписания акта, после полной оплаты цены или вместе с переводом долга (статья 11 закона 214-ФЗ).

Можно ли продать квартиру в новостройке до получения ключей?

Можно, по договору уступки прав требования. Его регистрируют в Росреестре по заявлению обеих сторон, госпошлина 350 ₽. После подписания передаточного акта уступка уже невозможна, и продать квартиру получится только по договору купли-продажи после регистрации права собственности.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку?

Если цена ДДУ оплачена полностью, закон согласия не требует, но его может требовать сам договор. Если цена оплачена не полностью, вместе с правами на покупателя переводят долг, а перевод долга без согласия кредитора ничтожен (пункт 2 статьи 391 ГК).

Можно ли переуступить квартиру, купленную в ипотеку?

Можно, но с согласия банка: права требования по ДДУ, оплаченному кредитом, находятся у него в залоге, а заложенное имущество без согласия залогодержателя не отчуждают (пункт 2 статьи 346 ГК). Обычно кредит гасят в ходе сделки деньгами покупателя.

Какой налог платить при переуступке квартиры?

НДФЛ 13% с разницы между ценой уступки и подтверждёнными расходами на приобретение прав и 15% с части базы свыше 2,4 млн ₽. Вычета 1 млн ₽ при уступке нет, срок владения ДДУ не важен. Декларацию подают до 30 апреля следующего года.

Можно ли продать новую квартиру сразу после регистрации права?

Можно, закон этого не запрещает. Если минимальный срок владения не прошёл, НДФЛ считают с цены продажи минус вычет 1 000 000 ₽ или минус расходы на покупку. Для квартиры в ипотеке нужно согласие банка.

С какого момента считается срок владения квартирой в новостройке?

С даты полной оплаты по ДДУ, а при покупке прав по уступке с даты полной оплаты по договору уступки (пункт 2 статьи 217.1 НК). Доплата за увеличение площади после ввода дома дату не сдвигает. Минимальный срок: 3 года для единственного жилья, 5 лет в остальных случаях.

Что происходит со счётом эскроу при переуступке?

С регистрации договора уступки к покупателю переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу (часть 10 статьи 15.5 закона 214-ФЗ). Деньги остаются на счёте до ввода дома, а цену уступки покупатель платит вам отдельно.

Итог

До подписания акта квартиру в новостройке продают переуступкой прав по ДДУ, после регистрации права — по договору купли-продажи.
Уступка возможна после полной оплаты или вместе с переводом долга, договор уступки регистрируют.
Согласие застройщика нужно, если его требует ДДУ или цена оплачена не полностью, при ипотеке нужно согласие банка, в браке нотариальное согласие супруга.
При эскроу права по счёту переходят к покупателю с регистрации уступки.
Налог при уступке платят с разницы между ценой и расходами при любом сроке, вычета 1 млн ₽ нет.
Срок владения новостройкой считают с даты полной оплаты по ДДУ: 3 года для единственного жилья, 5 лет в остальных случаях.
Выкуп оправдан, когда ожидание стоит дороже дисконта.

Посчитаем, как выгоднее продать вашу новостройку

Посмотрим ДДУ, выписку из ЕГРН и документы по ипотеке, посчитаем налог и сумму на руки при обычной продаже и при выкупе. Если выгоднее дождаться срока владения и продать самим, скажем об этом прямо.

Погасим остаток долга банку в ходе сделки, разницу отдадим вам. Расчёт сразу после подписания договора в МФЦ: наличными или переводом на карту.

Посчитать продажу новостройки →

Источники

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста и налогового консультанта. Условия уступки зависят от конкретного ДДУ, кредитного договора и договора счёта эскроу, поэтому перед сделкой покажите документы юристу.